マンション投資は非常に安定した投資先として、サラリーマンから富裕層まで人気の投資先です。
これだけ円安や戦争、コロナショックが起きたこの激動の数年間の間も不動産価格は上がり続け、家賃収入は非常に安定した収入となっています。
ここ数年の不動産価格の高騰は一部バブルのような言われ方もしていますが、東京、名古屋、大阪、福岡に代表される都市部の不動産は投機的な需要というよりは、他県からの人口流入による実需で価格が高騰しています。
まだまだ将来有望な都市部の不動産ですが、この記事では改めて、不動産投資のメリットでメリット、失敗リスクを回避する方法について解説してまいります。
マンション経営のメリットとは
まずマンション経営についてメリットでメリットを箇条書きします。
- 安定的な収益源
- A. 定期的な賃料収入
- B. 長期的な賃貸契約による収益の安定性
- 資産価値の向上
- A. 地域の発展による不動産価値の上昇
- B. マンションの改装や増築による付加価値
- リスク分散
- A. 複数のテナントによるリスクの分散
- B. 高い入居率による空室リスクの低減
- ローンの活用
- A. マンション経営における低金利の利用
- B. 資産形成のための借入金返済の一部補填
- 管理業務の委託
- A. プロの管理会社による手間の軽減
- B. 専門知識を持つ管理会社のサポート
冒頭でも述べたように、マンション経営は、サラリーマンから富裕層まで、どんな投資家にとって魅力的です。それはやはり、マンション経営のメリットが、収益が安定して言えること、長期的な資産向上やインフレ対策、複数物件を持つことによるリスク分散、ローンの活用による初期コストの軽減、そして管理業務の委託によりほったらかしが可能な点など、さまざまな側面にわたります。
定期的な賃料収入
まず、マンション経営の主要なメリットの一つは、定期的な賃料収入です。マンションを所有することで、借主からの家賃収入を得ることができます。マンション経営では、一般的には2年更新などの長期的な賃貸契約を結ぶため、毎月の売り上げの変動を心配する必要がありません。
インフレに対応した資産
さらに、マンション経営は資産価値の向上につながることもあります。再開発によって不動産価値が上昇することもありますし、昨今の新上げや物価の高騰に連動して家賃が上げることも可能です。家賃が5,000円上がれば、利回り4%計算で、物件価格も150万円上がります。
リスク分散
リスク分散もマンション経営の魅力の一つです。複数の物件を抱えることでリスクを分散させることができます。この点は投資信託などに比べると分散しづらい点ではありますが、後述する投資用ローンの活用により、サラリーマンでも複数物件を購入できます。そうなると3~5物件ほど保有していれば、万が一の時にも余裕を持って対応できます。
ローン活用によるレバレッジ
さらに、ローンの活用もマンション経営のメリットの一つです。これは主にサラリーマン投資家にとってのメリットです。
サラリーマン投資家が唯一銀行からお金を借りられる投資が、不動産投資です。不動産物件は貯金して購入できるような金額ではないため、不動産投資ローンを組むことが一般的です。ローンを組むことですぐに投資を始められ、借主の家賃でローン返済ができてしまいます。
まさに人のお金で不動産を購入している状態ですね。改めてになりますが、人のお金で投資するなんて不動産投資でしかできません。
手離れの良さ
最後に、マンション経営では、管理業務を専門の管理会社に委託することができます。プロの管理会社による管理業務の委託によって、オーナーの手間や負担を軽減することができます。専門知識を持つ管理会社がマンションの運営やメンテナンスをサポートしてくれるため、スムーズな経営が可能となります。
マンション経営は、安定的な収益源、資産価値の向上、リスク分散、ローンの活用、そして管理業務の委託などのメリットを持っています。これらの要素が組み合わさることで、投資家にとって魅力的な投資先となるのです。しかし、マンション経営にはリスクや責任も伴いますので、慎重な計画と適切なリサーチが必要です。
マンション経営のデメリットとは
次にマンション経営についてデメリットを箇条書きします。
- 経済の変動による収益の不安定化
- A. 入居者の退去リスク
- B. 賃料引き下げ離s区
- 高額な原状回復や設備修繕
- A. 設備や物件の老朽化
- B. 管理費やメンテナンス費用の負担
- 入居者トラブル
- A. 支払い遅延や滞納による収益への影響
- B. 近隣住民とのトラブル
- 管理業務の負担とリスク
- A. 信頼できる管理会社を見つけられるかどうか
- B. サブリース業者などにより発生する様々なトラブル
マンション経営は魅力的な面がありますが、同時にいくつかのデメリットやリスクも存在します。以下にマンション経営のデメリットとなるリスクについて説明します。
入居者の退去リスク
やはり、一番は入居者の退去リスクでしょう。入居者探しには1ヶ月単位で時間がかかることもままあります。そのため、頻繁に入居者が退去してしまうと、家賃を1年分満額受け取ることができなくなります。また、人が入れ替わるタイミングは家賃を引き上げるチャンスでもありますが、下がってしまう可能性もあります。数千円下がるだけでも物件価格には数百万円単位で響いてくるので、できるだけ下げない努力が必須です。
思わぬ高額な出費
次に、高額な原状回復費や設備修繕費です。
入居者の物件の扱いが悪い場合、原状回復費がかさんでしまう場合があります。また、給湯器が故障すれば交換が必要です。こういった費用は、特に中古物件で費用がかかりがちです。新築でも築15年あたりからこういった費用がかかってきますので、新築の場合は15年以内に売却、中古の場合は、100~150万円ほどの余剰費用を見込んで購入すると安心ですね。
入居者トラブル
入居者トラブルもマンション経営においてはリスクです。入居者からの家賃支払い遅延や滞納が発生した場合、収益に影響しますし、入居者が近隣住民とトラブルを起こした場合もオーナー側として対処が必要になるケースがあります。
家賃に対して割合でかかる管理コスト
管理会社はマンション経営を円滑に進めるための大切なパートナーです。
一方、管理会社は、すべての物件に万全の管理体制ができているかというとそうでもありません。中には管理費の徴収はしっかりしつつも対応がおざなりな会社も存在ます。
物件管理は、しっかり対応してくれる会社を選ぶことが大切です。
また、もし保有の不動産がサブリース契約になっているのだとすると、物件の実際の入居者情報すらわからないことがあります。そうなると管理上トラブルも起きやすいので、できるだけ入居者情報がわかるよう、サブリース契約ではない方が良いでしょう。
ワンルームマンション経営のリスクが低い理由は？
ここまで、マンション経営のメリット、デメリットについて見てきました。
ただ、一口にマンション経営といっても、都心のタワーマンションを購入することと、神奈川の1等アパート購入するのとでは話が全然違います。
不動産は一棟ものから、ワンルーム、1LDK、2LDKなどの一人暮らし〜夫婦二人向け、2LDK〜3LDKの家族向けなど色々な需要に対応した物件があります。
ではこの中でどの物件の広さが一番投資として向いているのでしょうか。これは私個人の考えですが、正直ワンルームマンション投資が一番リスクが低いと考えています。理由を下記します。
- 需要の安定性と高い入居率
- A. 都市部での需要の高さ
- B. シングルや若い世帯の需要の安定性
- 投資額の低さと運営費用の抑制
- A. ワンルームマンションの比較的低い購入価格
- B. 運営費用の最適化と簡素化
- 管理の容易さとリスクの抑制
- A. ワンルームマンションの規模と管理のしやすさ
- B. テナントトラブルや緊急事態への迅速な対応
ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比較してリスクが低いです。その理由について説明します。
需要の安定性と高い入居率
日本では少子化がよく議題に挙げられますが、その大きな理由は非婚化です。結婚する人がどんどん減ってきていて、一人暮らし世帯がどんどん増えています。
ワンルームマンションのメインターゲットは一人暮らし世帯ですので、需要は右肩上がりとなっています。特に都市部では近隣の県から若者が流入する傾向があるので、それも需要の拡大に拍車をかけています。
投資額の低さと運営費用の抑制
次に、投資額の低さです。ワンルームマンション投資は他の不動産投資よりも格段に低い費用で始めることができます。
それはつまり、手放す際も同様ということですね。不動産は売却したくても買い手がいなければ売れません。1LDKや2LDKは物件価格が高く購入できる人が限られてきますので、出口の広いワンルームマンションが一番売りやすいというわけです。
管理の容易さとリスクの抑制
不動産の管理費用は家賃の3~5%が一般的です。家賃が低いワンルームマンションでは管理費用も抑えられます。
また、物件が小さい分、内装の原状回復や設備費用も抑えられる点も忘れてはいけません。
マンション経営のメリット・デメリットまとめ
以上、マンション経営のメリット、デメリット、一番リスクの低いワンルームマンション投資について解説しました。
いかがでしたでしょうか。
メリットとしては、安定的な収益源となる定期的な家賃収入や長期的な資産価値の増加が挙げられます。また、分散投資の可能性や長期的な成長とキャッシュフロー、税制上の優遇措置も魅力的です。
一方、デメリットとしては、経済の変動による収益の不安定化や高額な投資と運営費用があります。また、法律や規制の変更への対応やテナントトラブルとの対応、管理業務の負担とリスクも考慮しなければなりません。
マンション経営を検討する際には、これらのメリットとデメリットを総合的に考慮し、慎重な計画とリスク管理を行うことが重要です。また、専門家の助言や市場調査なども活用することで、より効果的な経営が可能となります。