こんにちは！投資マニアのさわです。
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ワンルームマンション投資で騙された、詐欺にあったという方が被害の相談を国土交通省や国民生活センターにされています。
この記事では、その事例から騙される12の手口としてご紹介し、騙されないための対策についても解説しています。
ワンルームマンション投資などで不動産取引を検討されている方は、ぜひ、当記事を参考にして投資詐欺を回避してください。
ワンルームマンション投資詐欺で騙される12の手口
ワンルームマンションにかかわらず、不動産投資詐欺で騙されたというケースはいくつもあるようです。ここでは、国土交通省と国民生活センターに寄せられた相談を参考に、以下の12の手口についてご紹介します。
- 違約金狙いの売買契約詐欺
- 手付金詐欺
- 満室偽装詐欺（架空賃貸詐欺）
- 家賃保証詐欺（サブリース詐欺）
- 婚活・デート商法詐欺
- 買取保証付詐欺
- 融資詐欺
- 収支シミュレーション詐欺
- 査定価格詐欺
- 複数物件まとめて詐欺
- 売買契約・媒介契約の誤認詐欺
- 囲い込み詐欺
違約金狙いの売買契約詐欺
昨今、詐欺の新しい手口として横行しているのが違約金狙いの売買契約詐欺です。その手口は以下のようなものとなっています。
不動産を所有していると、「お持ちの不動産を売却しませんか」と持ちかけられることがあります。高額で売却できる見込みを提示され、話がうますぎると感じても「最近、周辺の不動産売買事例で高騰している」などと、もっともらしい理由を提示されるとつい信用してしまうようです。
この持ちかけに乗ってしまうと次のような被害に遭うケースが増えています。
- 「売却先が決まったら、すぐに引き渡し日を設定する」と記載した売買契約書を提示される
- 「物件の引き渡し日」が空欄のまま署名捺印を求められる
- 1年経っても買主が現れず、売主が業者に売買契約の解約を申し出る
- 不動産売買契約の違約金20%と仲介手数料を要求される
- 売買契約に設定されている違約条項に沿った内容のため、売主は違約金と仲介手数料を払わざるを得ず、支払う
不動産売買契約の違約金は、民法４２０条３項で「違約金は、賠償額の予定と推定する」と定めており、契約上どちらかの当事者都合で解約を申し出た場合の損害賠償額を予め定めておくという仕組みです。判例では20%を上限に違約金を請求できるとしています。
つまり、この手口は法律の規定や判例を悪用し、売買契約を締結する段階で仕組んだ詐欺なのです。そもそも不動産を売買するつもりなどまったくないにもかかわらず、法律にうとい一般の資産家を狙って、複数の売主と契約できれば詐欺業者は目的を達成します。
この手口を詐欺罪で追い詰めることは現状困難とされているため、注意が必要です。
手付金詐欺
手付金詐欺は、不動産を買取る証として支払う手付金を持ち逃げする詐欺の手口です。手付金は、売買契約時に買主が売主に支払うのが一般的で、民法上以下の3つの意味合いがあります。
- 解約手付
手付金を放棄することで契約を解除できる。 - 違約手付
売主が預かっている手付金を買主に返すとともに、さらに手付金の同額（つまり2倍の額）を支払うことで契約を解除できる。 - 証約手付
売買契約などが成立したことを示すために支払う。
不動産取引は、ローンの手続きに時間がかかるため、売買契約日と所有権移転日が異なります。この時差を悪用した手付金詐欺は、そもそも売主が存在しない状態で偽の売買契約を作成し締結するか、契約書の提示もされずに手付金のみを要求されることもあるのです。
この手口に引っかかると手付金を支払った後で、詐欺師は姿を消しますので、買主は不動産を購入できず、手付金も返ってこないという損害を被ります。
満室偽装詐欺（架空賃貸詐欺）
入居状況を偽って、実態と異なる説明をする詐欺の手口を満室偽装詐欺（架空賃貸詐欺）と言います。空室にもかかわらず満室と偽って、投資回収がしやすい物件と見せかけて買主に物件を言い値で買わせて損失を与え利益をあげる詐欺です。
賃貸借契約書を捏造したり、仲間に一時的な入居をさせたりして、物件に賃貸が付いていることを偽装します。
この詐欺の被害者は、物件を購入した後直ぐに入居者が退去する、事前に説明を受けていた利回りを大幅に下回るなどの状況から損失を被ります。
酷い時には、物件で雨漏りが発生しているなど簡単には修繕できない瑕疵が隠れているケースもあり、買主の損害は計り知れません。
逆サブリース詐欺
逆サブリース詐欺とは、本来の賃料よりも高い金額で家賃保証契約を締結することで、物件の利回りを引き上げ、物件価格を水増しする手口です。
物件価格は収益還元法により決まることが一般的です。つまり、家賃が上がれば物件価格も上がります。
こうして、物件販売時の利益を多く獲得し、1~2年ほどでサブリース契約を不動産会社側解除すれば、差額が利益として残る方法です。
正直この手法は巻き込まれるまで気づくことが非常に難しいため、そもそもサブリース契約自体を避けることが重要です。
婚活・デート商法詐欺
詐欺業者のスタッフが恋人を装い、親密な関係になったところで予め用意された物件の不動産投資を勧めてくる手口の詐欺が婚活・デート商法詐欺です。
これは、クーリングオフなどの買主が法的に保護された期間が経過すると、突然音信不通になるという綿密に仕組まれた手口です。
本名や属性などを登録しなくても相手と出会えるマッチングアプリが普及した現在、これらのアプリで知り合う相手には注意する必要があります。
買取保証付詐欺
商談時に節税効果や物件の値上がり期待が高いことなど散々メリットばかりを並べられ、最後の押しに「〇〇年後に弊社が買戻します」と付け加えて買わせる手口を買取保証付詐欺といいます。
この手口を使う業者の狙いは、
- 顧客に購入を決断させる
- 相場よりも高値で買わせる
ためです。
不動産業者しか閲覧できない不動産ネットワーク「レインズ」に掲載されている物件を紹介されることが多く、売り出されている価格にかなりの利益をのせてくる手口がみられます。
そもそも、相場よりも高く買わされるため、買取保証などできる筈ありませんし、そもそもこの手口は、宅建法上の「断定的判断の提供」に抵触します。
「〇〇年後に弊社が買い戻します」などと言われたら、この手口と断定して良いでしょう。
営業マンのトークにたまに出てきますが、一言でもそういうことを言うようなら信用しないほうが無難です。
融資詐欺
住宅ローンは不動産投資用ローンに比べると金利が低いのが一般的です。また、住宅ローンは条件を満たせば住宅ローン控除を使えます。
この利点を突いて、投資マンションに住宅ローンを使うよう提案してくる業者がいますが、もし成功しても当然違法です。
そのため、住宅ローンを組んでくれた金融機関にこのことがバレると金銭消費貸借契約違反となり、借主は全額返済を求められる可能性があります。
しかし、このことを勧めた業者には金銭的なペナルティが課せられません。あくまでローンの借主であるあなたに全責任が課せられますので、このような提案には乗らないようにしましょう。
収支シミュレーション詐欺
投資用不動産を購入する際、不動産業者が必ず示してくるのが、収支シミュレーションです。シミュレーションに細工して、対象不動産を購入すると実際よりも得をするように見せかける手口を収支シミュレーション詐欺と言います。
次のような営業トークと共にシミュレーションを見せられたら注意が必要です。
- 「自己資金なしで資産形成できますよ」
シミュレーションにリフォーム・設備交換費用・固定資産税などの経費が計上されていない。また、家賃の値下がりリスク、管理費の上昇リスク、空室率のリスクなどが甘く見積もられている。 - 「節税効果がありますよ」
購入初年度は諸経費が多いため、節税効果があるものの、次年度からは殆ど節税効果がないことの事実が記載されていない、または説明されない。 - 「物件価格は下がりませんよ」
都心に立地し、駅から〇〇分で賃貸需要が旺盛なため物件価格が下がらない前提のシミュレーションになっている。しかし、周辺の都市計画や人口転入率見込みなど、具体的な根拠が示されていない。 - 「不労所得で私設年金代わりになりますよ」
家賃収入が不労所得になり将来の年金代わりになるという理由で購入を勧められる。これは、長く持ち続けることを前提に営業することで、割高な不動産を売っても問題の発覚を先延ばしにできる、という業者側の思惑があります。本当に真っ当な業者なら値上がりが狙える物件を5~10年保有で新陳代謝させていく提案になるはずです。
査定価格詐欺
売主に、割安な取引事例の情報を提供しながら売却価格を下げさせる手口を査定価格詐欺と言います。悪質な手口では、事例情報を偽装して提示することもある詐欺手法です。
「今、売却しないと更に値下がりする」理由などを並べられ、実際の相場より低く誤認させられてしまいます。
強引に売却を迫ってくる業者には注意が必要です。
複数物件まとめて詐欺
2件以上の物件をまとめて購入すると売主に提示し、実際は安い方の1件しか購入しない手口の詐欺を複数物件まとめて詐欺と言います。
例えば、A物件とB物件を合計4,500万円で購入すると持ちかけてきます。その内訳はA物件を2,000万円、B物件を2,500万円で購入する買主が個別に存在するというもの。
しかし、A物件は2,000万円で売却できたもののB物件はキャンセルされたといわれ、売れ残ります。実際、A物件を安く買う目的でB物件とまとめて高額に売却できると売主に期待させるための工作であり、B物件には申し込みは存在しないことがあるのです。
売買契約・媒介契約の誤認詐欺
媒介契約とは、不動産会社に所有している物件の売却の仲介を依頼する目的で結ぶ契約のことです。一方、売買契約は売却候補先と売却価格が決定し、売買取引方法などを定める目的の契約になります。
不動産会社に媒介を依頼し契約書にサインしたつもりが、売買契約にサインさせられていたという誤認を狙った詐欺手法です。
保有物件をできるだけ高く売却したいという場合、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで、もっとも高いオファーがあったところと売買契約を結ぶのが通常です。しかし、既に売買契約書にサインしてしまったのでは、その選択肢がなくなります。
囲い込み詐欺
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約があります。先述したとおり一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社と契約できますが、専任媒介契約では1社としか契約できません。
強引な不動産会社の場合、専任媒介契約を押し切ってきたり、レインズからの購入申し込みを売主に無断で断って、他社を排除して売却の機会を損失させられてしまうのです。
レインズは不動産業者しか閲覧できないため、売主は申し込みがあっても認識できません。そのため、結局囲い込み詐欺を働く不動産業者のいい値でしか売却できなくなります。
ワンルームマンション投資詐欺にあわないための対策
ワンルームマンション投資詐欺に引っかからないためには以下の対策が必要です。
- 物件の良し悪しを判断できるようになる
- 不明な点が明らかになるまで質問する
- セカンドオピニオンをもつ
物件と売買契約・業者の良し悪しを判断できるようになる
先述した詐欺の手口の被害にあわないためには、勧められる物件や売買契約、業者の良し悪しを判断すれば回避できます。
それぞれ見てみましょう。
- 物件の評価と判断
物件が位置するエリアの賃貸需要の現状と将来性を、地域の都市計画の内容や進捗から判断できるようになります。
このことで、投資に見合うエリアと物件のターゲットが明確になるため、詐欺業者が勧めてくる物件には目もくれなくなります。
手付金詐欺や満室偽装詐欺、家賃保証詐欺、買取保証付詐欺、収支シミュレーション詐欺、査定価格詐欺、複数物件まとめて詐欺は回避しやすくなるでしょう。
- 売買契約の評価と判断
不動産売買契約とは、どういうものかを予め把握しておけば、おかしな文言が記載された契約内容を変更するよう指摘できるようになります。また、指摘どおりに対応されない契約書には署名捺印しなくなります。
違約金狙いの売買契約詐欺、売買契約・媒介契約の誤認詐欺、囲い込み詐欺は回避できるようになるでしょう。
- 業者の良し悪しを判断
不動産業者の良し悪しは、先述したワンルームマンション投資詐欺手法を使う不動産会社の特徴に現れやすいと言えます。
営業トークが強引と感じたら要注意です。また、宅建または不動産コンサルティングマスターなどの資格を保有しているのかどうかを確認しましょう。
例えば、宅建業者は従業員に宅建業の「従業者であることを証する証明書」（従業者証明書）を携帯しない者を、業務にあたらせてはなりません（宅建業法第48条）。
また、従業者証明書は請求されれば提示する義務が課せられています。従業者証明書を提示できない業者や営業と不動産取引に関する話をしても無意味です。
このことで、融資詐欺や手付金詐欺をはじめとする多くの詐欺をかなり回避できるようになるでしょう。
あと、単純な見分け方として、社名変更を繰り返している会社、代表者名が同じ会社が複数あるなどは、問題が発覚するたびに逃げている可能性がありますので、要注意です。
不明な点が明らかになるまで質問する
従業者証明書を保持している不動産営業マンでも、違約金狙いの売買契約詐欺、手付金詐欺
満室偽装詐欺（架空賃貸詐欺）、家賃保証詐欺（サブリース詐欺）、買取保証付詐欺、融資詐欺、収支シミュレーション詐欺、査定価格詐欺、複数物件まとめて詐欺、売買契約・媒介契約の誤認詐欺、囲い込み詐欺が行われるケースはあります。
そのため、不明な点は明らかになるまで質問するようにしましょう。特にこの記事でご紹介した詐欺のケースにかかわることで疑問や不信な点がある場合には、明確になるまで取引しないという姿勢が重要です。
さわに相談する
不動産投資は高額な投資になります。また、取引する売主や買主とは利害関係になり、場合によっては媒介契約を結ぶ不動産会社とも利害関係になることも少なくありません。
そんなときには、相談できるセカンドオピニオンが存在すると、取引を客観的な視点で見ることができ、リスクを回避できるケースもあります。私の方で相談受けているので、不安であればLINEいただければと思います。
ワンルームマンション投資で騙されるな！| まとめ
ワンルームマンション投資などの不動産投資で騙されたというケースと、騙されないための対策について解説しました。
不動産投資は、他の投資に比べてもローリスク、ミドルリターンのジャンルに入ります。リーマンショック時に東京圏のワンルームマンションの値下がり率は10%に留まり、1年で回復したことからも資産形成には最適です。
しかし、そもそも詐欺にあってしまっては物件が購入できなかったり、購入できても高値掴みをさせられます。
当記事を参考に、十分注意して対策しましょう。