マンション経営のメリットとリスクとは？| 節税、リスクの回避方法、儲からないと言われる理由と基礎知識を解説

こんにちは！投資マニアのさわです。

「マンション経営の事業性とはどのようなものか？」

「興味はあるが、メリットとリスクはどのようなものがあるのか？」

「儲からないと言われるのはなぜか？」

など、さまざまな疑問をお持ちの方が増えています。

インフレ対策や将来の資産形成、安定収入を確保するために不動産投資が注目されていますが、そのなかでもマンション経営は成功率が高い投資です。

しかし、どのような投資にもいえますが、そのリスクをしっかり認識して回避する必要があります。

当記事では、マンション経営に関するメリットやリスクについて、基礎知識や対策について、わかりやすく解説します。

マンション経営とは？

マンション経営を知るためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

マンション経営の基礎知識

マンション経営には、マンションを建設（または購入）し一棟まるごと賃貸経営する方法と、区分所有マンションを一室単位で所有し賃貸に出す方法に大別されます。

ここでは、区分所有マンション経営について解説します。

区分所有マンションを賃貸経営する

区分所有マンションを一室単位で所有する場合は、分譲マンションの一室を購入して貸し出して賃貸経営します。

この場合は初期投資額も少ないため、個人でも実践しやすい投資といえます。サラリーマン大家さんは、その殆どがこの区分所有マンションの賃貸経営者です。

個人投資家は、次のようなケースで賃貸経営をしています。

昨今、特に注目されているのが区分所有マンションの賃貸経営になります。インフレ対策や将来の所得を増やすことを目的としている個人投資家が増加しているからです。

マンション経営には特別な資格を保有し、認可を受ける必要はありません。しかし、賃貸経営における借地借家法は遵守する必要がありますので、これらを含めたリスクなどを詳しくみていきましょう。

マンション経営5つのリスク

マンション経営におけるリスクは、以下の項目になります。

これらのリスクと回避方法について、詳しくは後述します。

マンション経営の節税効果

区分所有マンションの節税効果は限定的です。購入初年度は確かに節税効果が得られますが、次年度からは家賃収入が入るため、節税効果は殆どなくなるとみてよいでしょう。

築15年の中古マンションを購入した場合の購入次年度では、逆に増税になるケースもありますので、注意が必要です。

そもそも、マンション経営における節税効果はメインの目的とするべきではありません。マンション経営は出口戦略を含めた資産形成を行うのが第一の目的です。

マンション経営が儲からないと言われる理由

マンション経営が儲からないと言われるのは、以下の原因によるものです。

つまり、物件選びの段階で人気エリアの都市計画がしっかり実行されているか、価格が適正かなどの判断ができていないことが儲からない主要な原因です。

例えば、東京23区内や大都市の中心部の人気のエリアの物件を適正価格で購入できれば、キャピタルゲインを狙うことも十分可能です。

また、ローンの返済などで月々数万円のマイナスが出ているので失敗していると思い込むのは間違っています。月々のマイナス分は、物件に変わっていると理解しましょう。

人気のエリアの中高層マンションであれば、減価償却部も大きくなるため節税効果はそれなりに得られます。

そもそも、投資用マンションは一生涯持ち続ける前提で保有するものではありません。適正な時期に売却して売却益（キャピタルゲイン）を得て、次の物件に再投資することで節税効果を得ながら資産を大きくしていく資産形成型の投資です。

マンション経営の5つのメリット

マンション経営のメリットには、以下の5つの要素があります。

• 大きな資産形成ができるor大きな資産を築ける
• 節税効果を組み合わせるとさらに資産が大きくできる
• 安定収入を獲得できる可能性がある
• 管理の手間が比較的かからない
• 空室リスクを比較的軽減できる

それぞれ、見ていきましょう。

大きな資産形成ができるor大きな資産を築ける

先述したとおり、マンション経営には大きな資産形成ができる、築きやすいというメリットがあります。節税対策を主目的に投資するものではないと解説しましたが、物件の売却益を次の大きな資産を購入して買い替える場合は別です。

売却益がでているのに、買い替えなければそのまま利益には課税されますが、新規の物件購入諸費用は、売却益を超えれば課税額は0円になります。

このように、マンション経営は購入する際に出口戦略まで立てられる物件選びが肝となり、売却益が出せる時期に適切に売却し、再投資することで大きな資産を築いていけるのです。

加えて、不動産投資は融資で始められます。始めから巨額の資産がなくても始められる唯一の投資ですね。

管理の手間が比較的かからない

マンション経営は管理の手間がさほどかからないという利点があります。賃貸管理代行業者が、主に以下の対応をしてくれるからです。

• 入居者募集・審査、退去時の立ち合い、賃料集金などに対応
• 賃料は入居者→管理会社→オーナーの順で入金
• 管理代行手数料は設定賃料の3〜5％
• 敷金は管理会社の預かり、礼金・更新料はオーナー差し入れ
• 管理費・修繕費はオーナー負担
• 空室時の賃料保証はなし

空室リスクを比較的軽減できる

不動産は立地条件でその価値が決まります。購入する物件のエリアを間違えてしまうと、空室リスクはどんどん高まってしまいます。

一棟アパートやマンションで、物件のエリアを間違ってしまうと複数の部屋を所有する分空室リスクは大きくなりますが、区分所有マンションであれば、比較的リスクは軽減できます。

ただし、区分所有であっても物件における以下の点には細心の注意を払いましょう。

• 検討している物件が位置するエリアは人気のエリアか？
• 検討している物件のエリア内での競争力（最寄り駅から何分など）はどうか？
• 自治体が発表している都市計画の内容と進捗（他のエリアとの比較）はどうか？
• 信頼できる業者選びができているか？

マンション経営5つのリスク

どのような投資にもリスクはあります。ここでは先述したマンション経営に関する以下の5つのリスクを具体的に解説します。

• 空室で収入が入らないリスクがある
• 建物や設備の老朽化で修繕費がかかる
• 災害により損失が発生するリスクがある
• サブリース契約を結んでしまうリスク
• 詐欺的は販売手法を行う業者から法外な手数料が乗っかった物件を買ってしまう

空室で収入が入らないリスクがある

マンション経営は、家賃を収入源として運用する投資事業です。空室期間は収入源が入らなくなるため、もっとも大きなリスクになります。

例えば、学生街などの特殊なエリアでは入学時期に賃貸契約ができないと、次年度の入学時期まで空室になるリスクがありますので、注意が必要です。

建物や設備の老朽化で修繕費がかかる

RC造のマンションの建物は木造アパートに比べると耐用年数も47年と2倍以上ありますが、水回りや電気関連設備は同じで15年が減価償却期間になります。

そのため、築15年を経過したマンションを購入する場合は、水回りと電気設備をリフォームする必要があるのが通例です。

平均的なリフォーム費用は以下のとおりになっています。

• キッチン：60～99万円
• ユニットバス：60～99万円
• トイレ：20万円前後
• 洗面台：20万円前後
• 電気設備：10万円前後
• その他費用：20万円前後

つまり、平均的なグレードでも190～250万円程度の設備関連のリフォーム費用がかかります。

災害により損失が発生するリスクがある

日本の場合、地震や台風による洪水など、どの地域であっても災害が発生するリスクがあります。発生する確率は低いと言えますが、ゼロではありません。

マンションの場合、戸建てやアパートよりも災害リスクは低いものの、立地条件によってはエントランスなどの共有部分が水害により浸水するリスクがあります。

サブリース契約を結んでしまうリスク

不動産販売会社や仲介会社は、関連会社に不動産管理会社を持っているケースが殆どです。不動産管理会社では、管理代行業務とサブリース業務があります。

管理代行契約を依頼した場合は、問題になることは少ないものの、サブリース契約では消費者庁や金融庁、国土交通省が注意喚起しているほど、問題が発生しているのです。

サブリースは、業者が不動産購入者に対し家賃保証をすることで、空室リスクを回避できるかのようにみえます。しかし、大抵の場合、家賃保証額は2年ごとに見直され、安くなっていくことが多いのです。

しかもサブリース契約では、管理会社が借主になるため、誰に又貸ししているのかも分からず、家賃が払われている限りは簡単に解約できないケースが頻発しています。

そうなれば、家賃収入は管理会社との契約がある限り、完全にコントロールされてしまうというリスクがあります。

詐欺的な販売手法を行う業者から法外な手数料を乗せた物件を買ってしまう

不動産投資用物件を販売または仲介する業者には、法外な手数料や利益を乗せた物件を販売している業者が存在します。

仲介手数料の上限は法律で定められているため、規定を超えた手数料は取られないものの、リフォーム費用その他で利益をのせているケースがあるのです。

また、この客は確実に購入すると思えば、仲介物件を関連会社に購入させて、法外な販売利益をのせて売りつけられることもあります。

こうなると、儲かるものも儲かりません。

これらのリスクに対する具体的な対策については次項で後述します。

マンション経営のリスクの回避方法と対策

マンション経営のリスクについて解説しましたが、ここではその回避方法と対策について以下の項目について解説します。

• 空室リスクの回避と対策
• 建物と設備の老朽化対策
• 災害リスクの対策
• サブリース契約を結んでしまうリスクの対策
• 詐欺的な販売手法を行う業者から法外な手数料を乗せた物件を買ってしまうリスク

空室リスクの回避と対策

空室リスクを回避するためには、まず人気エリアを選ぶことが重要です。人気エリアとは、賃貸需要が旺盛な地域で、都市計画も活発に進んでいるエリアになります。

例えば、大田区や品川区は再開発が活発に進められているエリアで、人口増加も見込まれるエリアです。東京23区にはその他の自治体でも活発に開発が行われているエリアがあります。

また、最寄駅から徒歩何分に位置する物件なのかも賃貸経営における競争力に影響するでしょう。

東京以外にも、リニアの終着駅である名古屋駅周辺や、大阪IRが建設される夢洲周辺もこれから注目のスポットですね。

建物と設備の老朽化対策

新築なら問題ないのですが、中古物件の場合は先述したとおり、水回りや電気設備のリフォームコストがかかる場合があります。

リフォーム後の物件とリフォーム前の物件では価格の評価も変わってきますので、価格交渉の材料として考えると良いでしょう。

災害リスクの対策

災害リスクを回避することは投資家個人の努力で解決できるものではありません。災害が発生した場合の損害を回避するために火災保険、地震保険には必ず加入しておきましょう。

また、保険会社の商品によっては、保証範囲や補償条件などが異なりますので、注意が必要です。

商品の内容をよく把握したうえで、加入するようにしましょう。

サブリース契約を結んでしまうリスク対策

結論からお伝えすると、サブリース契約にはデメリットはあってもメリットはありませんから勧められても、賃貸管理代行契約でよいとはっきりと応えることが最大の対策になります。

また、物件を購入したからと言って、必ず購入先の関連管理会社に賃貸管理代行業務を依頼しないとならない訳ではありません。管理業務には建物管理業務もあり、建物管理は組合との契約になりますから任せざるを得ないケースもあります。

しかし、賃貸管理業務に関しては、他の業者に任せる選択肢ももって対応しましょう。

詐欺的な販売手法を行う業者から法外な手数料を乗せた物件を買ってしまうリスク対策

詐欺的な販売手法を行う業者には、次の特徴があります。

• サブリースを前提として物件を紹介してくる
• 節税効果や老後の備えを強調して物件を売り込んでくる
• 今日決めろなどと急かしてくる
• 生命保険代わりになると推してくる

これらの特徴が前面に出てきたら、その業者との取引は避けるように気をつけましょう。

マンション経営で失敗する6つの理由

ここまでマンション経営のリスクと対策について解説しましたが、ここでは失敗する以下の6つの理由について、見てみましょう。

• 購入後すぐに売却してしまう
• 詐欺的な業者から購入してしまう
• 節税効果のみにフォーカスして始めてしまう
• 投資なのに毎月の手出しがあることに不満を抱いてしまう
• 短い期間なのに空室に過大なストレスを感じてしまう
• 管理会社と管理方式の選定でサブリースを選択してしまう

購入後すぐに売却してしまう

マンション経営で失敗してしまうもっとも多い原因の一つが、購入後直ぐに売却してしまうことです。

不動産の購入には初期費用や不動産取得税がかかります。物件の選定を間違っていなかったとしても、これらの費用がそっくり損失になることはお分かりでしょう。

人気のエリアで都市計画が進んでいる中、さまざまな大型施設が完成するには一定の時間がかかりますから、物件の価値があがるためにはそれらに比例して時間がかかるのです。

そのため、マンション経営をはじめたら、少なくとも5年近くは保有する計画ではじめることをおすすめします。

詐欺的な業者から購入してしまう

不動産業界の中には、不動産コンサルティングと称して講義代を請求する業者や詐欺的販売手法を行う業者が存在することは残念ながら事実です。

彼らは、それらの不動産を購入する際も足元をみて安く購入し、法外な利益や手数料を乗せて販売しています。

つまり、こういう業者から購入した投資家は、高値掴みをしてしまうのです。「利は元にあり」といいますが、そもそも仕入れが高くては、利益が出せません。

優良で長く付き合える信頼できる業者を見つけ、適正な価格で購入する努力が必要です。

節税効果のみにフォーカスして始めてしまう

先述したとおり、マンション投資による節税効果は原則単年で終わってしまいます。そのため、節税効果のみにフォーカスして始めたマンション経営は「話が違う」という結果となり、失敗したと感じてしまうのです。

マンション投資の出口で売却益を得たときには、再投資も選択肢に入ります。新たに良い物件を見つけていた場合には、物件を買い替えることで売却益を繰り越して資産を大きくできるチャンスです。

売却して売却益を得るか再投資するか選択できるまで、市場動向を注視しながら、予め立てた出口戦略の条件に見合った環境が整うまで待つことが大切と言えるでしょう。

投資なのに毎月の手出しがあることに不満を抱いてしまう

マンション経営は投資です。例えばFXで為替投資をすると毎日いくらかのスワップという手数料がかかります。

同様にマンション投資でも人気エリアの良い物件を購入すると、毎月いくらかの手出し（キャッシュアウト）が発生します。しかし、これに不満を感じてしまうからこそ、先述した購入後直ぐに売却してしまうという失敗に繋がっているのです。

よく考えて欲しいのが、家賃収入も合わせると手出し以上に、それらはあなたの大切な不動産という資産に変わってるということです。

毎月のマンション投資への手出しが損なら、貯金も損ということになります。貯金だってキャッシュフローでいえばマイナスですからね。ただ貯金はインフレになれば目減りしますが、不動産ならインフレと共に金額が増えます、資産が維持されるわけですね。であれば賢い貯金方法ともいえますね。

短い期間なのに空室に過大なストレスを感じてしまう

現在都内のワンルームマンションは稼働率95%です。2022年はリモートワークが増え、一時的に埼玉や千葉の家賃が安いマンションに移動があり、都内のワンルームの稼働率が90%前後に落ち込みました。

しかし、2023年に入ってからリモートワークは生産性が下がるとの認識から回復してきています。テスラ社のイーロン・マスク氏がTwitter買収後に、リストラに取り組んで、生産性が下がるとリモートワークを撤廃したことも影響したのかもしれません。

いずれにしても都内のワンルームマンションの空室も一時的であり、次項のサブリースを利用するほどのものではなかったということです。

管理会社と管理方式の選定でサブリースを選択してしまう

マンション経営では、絶対と言ってよいほど、サブリース契約を選択してはいけません。当サイトでもあらゆる記事で注意喚起していますが、サブリースは消費者庁、金融庁、国土交通省が連名で注意喚起されています。

国民生活センターには、具体的に以下のとおりの相談が寄せられています。

• 勝手に賃料を値下げされた
• 解約できずに売却のタイミングを逃した
• 解約する際に高額な手数料を請求された
• 不要な修繕をされたうえに修繕費を請求された
• 売却しづらく大幅に値切られた

サブリース契約を締結した時点で、あなたの不動産投資のポジションは不利になります。詳しくは後述します。

マンション経営の注意点

マンション経営には、以下の6つの注意点があります。

• Amazonギフト券やポイントサイトにつられてセミナーや面談に行かない
• 立地条件と周辺の都市計画を把握しておく
• 初期費用を把握しておく
• インカムゲインよりキャピタルゲインを狙う
• 生命保険代わり、節税効果などはおまけと考える
• サブリース契約を選択しない

それぞれ把握しておきましょう。

Amazonギフト券やポイントサイトにつられてセミナーや面談に行かない

不動産販売及び仲介会社では、無料カウンセリングを受ける、アンケートに答える、面談する、Web面談する、セミナー参加するなどで、5,000円から最大6万円のAmazonギフト券をプレゼントするという会社が無数にあります。

しかし、Googleマップなどの評判をみていると、「面談に出向いたのにもらえなかった」、「詐欺だ」などの書き込みが散見されています。

これらの不動産会社は、国土交通省のガイドラインで電話営業がやりにくくなったため、新たな方法としてAmazonギフト券をプレゼントするという方法に置き換えているに過ぎません。

かかわったとしても、そこまでやらないと売れない物件を押し付けられるだけです。これらは、あなたの個人情報を取られ、購入するまでしつこく営業をかけられるだけですから、行かないこと、乗らないことをおすすめします。

立地条件と周辺の都市計画を把握しておく

先述したとおり、マンション経営は良い物件を選ぶことがリスクを回避するための最大の対策になります。

売り込まれる物件ではなく、こちらから売って欲しいと思えるような立地条件のよいエリアに位置する良質な物件を購入する努力をしましょう。

都市計画は、各自治体のホームページで公開されていますので、必ず確認して把握してください。

購入諸費用を把握しておく

投資には予算を立てることが重要です。例えば、自己資金と頭金は違います。

• 自己資金 = 購入諸費用 + 頭金

のことです。

頭金は、物件代金からローンで借り入れる金額を差し引いたものになります。

• 頭金 = 物件代金 – 不動産投資ローンで借り入れる金額

購入諸費用には、主に以下のものがあります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
• 不動産取得税
• 不動産投資ローンの保証料・事務手数料など

購入諸費用は、物件価格の6〜8%程度が一般的です。

貯金を全額頭金に充てるのはおすすめできません。万一の事態に備える資金的余裕が必要だからです。家賃収入が1年間なくても耐えられる資金的余裕があれば安心でしょう。

インカムゲインよりキャピタルゲインを狙う

マンション経営では、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと呼ばれています。

区分所有マンション経営は、インカムゲインでローン返済の殆どを賄い、一部手出しがあっても、キャピタルゲインを狙う投資になります。

生命保険代わり、節税効果などはおまけと考える

マンション経営では、不動産ローンを組んでレバレッジ（てこ）効果を効かせて行うのが通常です。

不動産投資ローンでは、万一の事態に備え、団体信用保険という生命保険をローンの残債の範囲で加入することが義務付けられています。

また、先述したとおり節税効果は初年度が一番大きく、次年度以降は微々たるものです。新築マンションの場合でも次年度からは大した節税効果は得られません。

これらはあくまで、おまけ程度と捉え中長期でキャピタルゲインを狙うことを本筋と考えましょう。

物価が上昇すれば、現物資産である不動産は比例して上昇するものです。

サブリース契約を選択しない

サブリースでは契約した不動産管理会社が物件の借主となるため、借主を保護する目的の借地借家法で守られていることを管理会社が利用したトラブルが今も続いているのです。

一旦、サブリース契約を結んでしまうと、あなたの物件の賃貸運営権は完全に不動産管理会社に移ってしまい、まるであなたの物件ではなくなってしまったかのようになります。

不動産会社から、どのように勧められても契約しないことをおすすめするとともに、そもそも家賃保証など不要な人気エリアに位置する物件に投資しましょう。

マンション経営で成功する6つのポイントまとめ

最後にマンション経営で成功するための、以下の6つのポイントについてまとめました。

• ポイント1：業者選定が8割！信頼できる業者から物件を紹介してもらう
• ポイント2：月々の手出しは、物件に変わっていると理解する
• ポイント3：節税、保険代わりではなく物件のポテンシャルで判断する
• ポイント4：サブリース契約は選択しない
• ポイント5：すぐに売却しない
• ポイント6：先輩投資家に相談する

ポイント1：業者選定が8割！信頼できる業者から物件を紹介してもらう

マンション経営は、物件選びが重要とお伝えしました。インターネット広告にある物件は、売りづらい物件か良くてもたいていがおとり広告になります。

こちらから売って欲しいと思える物件の情報を持っているのは不動産業者です。ところが長く付き合える不動産業者は、多くは存在しません。

業者は慎重に選びましょう。

ポイント2：月々の手出しは、物件に変わっていると理解する

先述したとおり、月々の手出し（キャッシュアウト）は物件に変わっていると理解しましょう。貯金をしているのと同じ感覚ですね。

ポイント3：節税、保険代わりではなく物件のポテンシャルで判断する

マンション経営は、物件の立地条件や品質などのポテンシャルで判断しましょう。節税や生命保険の代わりは付加価値であり、メインではありません。

ポイント4：サブリース契約は選択しない

繰り返しになりますが、サブリース契約は選択しないようにしましょう。契約した途端あなたの大切な物件の価値が下がります。

ポイント5：すぐに売却しない

マンション経営を始めたら、5〜10年で数百万円の売却益を狙うスタンスが重要です。今後、インフレ率をベースに上昇する可能性に注目して、節税しながら資産形成に臨みましょう。

ポイント6：先輩投資家に相談する

不動産投資は二つとして同じ物件がありません。そのため人気の投資信託に投資するように、人気の物件に投資する、ということが不可能です。

だからこそ、現役の成功している不動産投資家から生の情報を収集し、アドバイスを受けることが重要です。

私も自分で言うのもなんですが、不動産投資の経験は豊富な方だと自負しています。投資実績はこちらに書いてます。

私でよければ、LINEいただければ相談乗りますよ。

マンション経営　メリットとリスク | まとめ

マンション経営のメリットとリスクをテーマに、注意点や成功するためのポイントまで解説しました。

自社の儲けを最優先する不動産会社は山のように存在し、そういった会社が条件のわるい物件を売るために様々な営業トークを展開しています。

特に節税や老後の備え、生命保険代わりなどと謳う会社は、裏を返せば物件に魅力がないと言っているのと同様です。

魅力的な物件を取り扱えば営業などしなくても自然と物件は売れていきますからね。

そういった物件のみを取り扱っているクローズドな不動産会社を見つけることこそが、不動産投資を成功させる最良の一歩と言えるでしょう。