ワンルームマンション（不動産投資）ローンの借り換えについて | シミュレーションにより解説

こんにちは！投資マニアのさわです。

ワンルームマンション（不動産）投資を行う場合は、金融機関から不動産投資ローンを借りるのが一般的です。このようなローンは、長期に及ぶため環境の変化などから、返済途中で他の金融機関に乗り換えると有利になることがあります。

しかし、見通しの甘さからコストが嵩み、かえって損をしてしまうケースもみられるので、注意が必要です。

当記事では、ワンルームマンション（不動産投資）ローンの借り換えについて、メリット・デメリット、成功と失敗のケースをシミュレーションして解説します。

ワンルームマンション（不動産投資）ローンの借り換えとは？

ワンルームマンションなど不動産投資ローンの借り換えとは、投資用物件を購入する際に金融機関から借り入れたローンを、途中で他の金融機関に乗り換えることを指します。

どのように借り換えるのか具体的に見てみましょう。

ワンルームマンションのローン借り換えは可能か？

可能か不可能かという視点では可能であり、多くの不動産投資家が実践しています。

借り換えを実行する際は、まず借り換え先の金融機関にローンの申し込みをすることから始め、審査にパスして融資を受けた後に、利用中のローンを完済します。

その後は、新たに組んだローンを返済することになるのです。

なぜ、ローンの借り換えが必要なのか？

ローンの借り換えは、次のようなケースで実践しているケースがみられます。

1. より有利な不動産投資ローンを見つけたとき
2. 現在のローンで返済が苦しいとき
3. 現在のローンの利息が上がりそうなとき

上記2.3.のケースは切実な問題なので、返済が滞る前に善処したいという投資家の意図がみられます。

ワンルームマンションのローン借り換えにはタイミングが重要

多くの不動産投資家が実践しているローンの借り換えですが、成功するためには以下の2つのタイミングが重要です。

固定金利の期間が終了するとき

固定金利のローンの場合、3年〜10年の期間限定といった制限を設けている金融機関が多いものです。固定金利期間が終了すると変動金利に切り替わり、利息が上昇する条件が設定されているかどうかを確認する必要があります。

もし、上記のような条件であった場合は、固定金利の期限が迫ってきたら借り換えの準備をはじめましょう。なお、変動金利ローンの場合は、固定金利ローンにはない以下のメリットがあります。

• 変動金利は固定金利よりも金利が低い
• 変動金利は5年に1度しか返済額が増加しないという5年ルールがある
• 変動金利は最大で125%までしか返済額が増加しない125%ルールがある

以上のとおり、固定金利ばかりにこだわらず、変動金利で条件のよいものも選択肢に入れるとよいでしょう。

現在のローンの返済が苦しいとき

給与所得者でサラリーマン投資家の方は、現在勤めている会社で予測した給与が上がらない、転職したため給与が減って、ローンの返済が苦しくなることもあります。

このようなケースでは、ローンの借り換えを行うことで毎月の収支が改善される可能性があるので、検討しても良いでしょう。

メリットが大きいとき

借り換えることで、収支が改善するなど明らかにメリットが大きいときには、積極的にローンを借り換えても良いでしょう。

ただし、例えば現在のローン利息が3%で他の2.5%のローンに借り換えても、まったくメリットがなかったというケースもあります。

この辺りは、後述するシミュレーションで確認してください。

ワンルームマンションのローン借り換えのメリット

ワンルームマンションのローンを借り換えるメリットは、以下の4点です。

• 金利が下がって毎月の返済額が減る
• 収益面で得をする
• ローンの金利タイプや保険の見直しができる
• 信用力が向上する

それぞれ見ておきましょう。

金利が下がって毎月の返済額が減る

ローン金利が下がって返済期間が同じかそれ以上であれば、毎月の返済額が減るため、収支の月次キャッシュフローが改善します。特に、現在のローンで返済が苦しい、計画よりもキャッシュフローのマイナス幅が大きいという場合は、メリットがあるでしょう。

収益面で得をする

金利が下がって返済期間が同じであれば、ローンの総支払額も減少するので収益の改善にもなるでしょう。

ただし、借り換えにはコストがかかりますので、そのコストを含めて計算しないと、収益は改善しませんので、注意が必要です。

ローンの金利タイプや保険の見直しができる

先述したとおり、不動産投資ローンには、固定金利と変動金利があります。借り換えを行うことで、固定金利から変動金利へ、変動金利から固定金利への変更が可能です。

固定か変動かを選択する際は、以下のケースが考えられます。

短期・中期で収益物件を売却する可能性がある

固定金利で長期ローンを組んだ後に短期間で売却すると途中解約扱いとなり、多額の違約金を請求されるケースがあるので、変動金利が選択肢に入ります。

固定金利の場合、上記理由から借り換えにおいても同様に途中解約扱いとなるため注意が必要です。

信用力が向上する

借り換えをすると信用力が向上する場合があります。毎月の返済額が減少しキャッシュフローと収益性が改善するため、与信力が増すケースもあります。

ワンルームマンションのローン借り換えのデメリット

ワンルームマンション（不動産投資）ローンの借り換えには、以下4点のデメリットもあります。

• 手数料がかかる
• 借り換え審査が厳しい金融機関があ
• 現在の銀行との関係悪化リスクがある
• 収益が良くなる分増税リスクがある

それぞれ、チェックしておきましょう。

手数料がかかる

ワンルームマンションのローンの借り換えでもっとも注意が必要なのが、以下の2つの手数料がかかるということです。

• 現在のローンを完済するための手数料
• 他の金融機関で新たに組むローンの手数料

つまり、完済するためと新規で組むためのローンのダブルで手数料がかかるということになります。

現在のローンを完済するための手数料

現在のローンを完済するためには、下の表にあるとおりのおおよその手数料がかかります。

他の金融機関で新たに組むローンの手数料

他の金融機関で新たに組むローンの手数料も下の表のとおり、おおよその手数料がかかります。

つまり、不動産購入時にかかった諸費用の合計額から、不動産仲介手数料を差し引いた金額が、新たに組むローンの手数料としてかかります。

例えば、残債が2,500万円のワンルームマンションの場合、以下のとおりの手数料です。

＜現在のローン完済手数料＞

• 繰り上げ返済手数料：2,500万円 × 1% =25万円
• 司法書士：2万円
• 抵当権抹消登記：2,000円

　　　手数料合計：27.2万円

＜新たに組むローン手数料＞

• 新規ローン手数料：2,500万円 × 2% = 50万円
• 保証料：2,500万円 × 2% = 50万円
• 抵当権設定登記：2,500万円 × 0.4% = 10万円
• 印紙税：2万円
• 司法書士：2万円

手数料合計：114万円

【借り換え手数料合計】

27.2万円 + 114万円 = 141.4万円

2,500万円の残債を新たに借り換えるための手数料は141.4万円になります。

借り換え審査が厳しい金融機関がある

借り換え時には、改めて個人の信用状況や物件の資産価値などが審査されます。カードローンなどの利用状況によっては、ローン審査に影響が出るかもしれません。

また、借り換え時の物件の資産価値が当初より下落している場合なども、ローン審査に悪影響を及ぼす可能性があると認識しておきましょう。

月々の返済額が増加する場合がある

また、ローンを借り換えると、金利は下がっても月々の返済金額が増加する場合があります。

ローンを借り換える場合、その時点の物件の状態は中古物件となり、新築の際には35年ローンが認められても、借り換える段階では30年または25年ローンでしか受けてくれないことがあるからです。

こうなると、例えば3.0%から2.7%のローンに借り換えたとしても、月々の返済額は増加してしまいます。

現在の銀行との関係悪化リスクがある

借り換えをすることで、現在ローンを組んでいる銀行など金融機関との関係が悪くなるリスクがあります。

金融機関は借り換えされると、予定していた受取金利が得られなくなるからです。また、その金融機関でローン審査にパスするまでの経緯において、担当者が頑張ってくれた場合などは、心証を悪くしてしまうケースもあります。

これらのことから、一度借り換えで取引が途切れると今後、その金融機関で別のローンを組もうとしても組めないリスクがあることを認識したうえで、判断しましょう。

収益が良くなる分、増税リスクがある

ローンを借り換えることで収益が改善するということは、所得が増えるということになりますので、所得税や住民税が増税になる可能性もあります。

ワンルームマンションのローン借り換えシミュレーション

借り換えにはコストがかかることをお伝えしました。かかったコストを吸収するためには、どれくらい金利が下がらないと有益にならないのかをシミュレーションしてみましょう。

このシミュレーションでは以下の条件で行います。

• 現在のローンの残債が3,000万円
• 現在のローンの金利は年利3.0%（変動金利）
• 返済期間は35年
• 元利均等返済
• ローン返済5年経過時点のシミュレーションを行う
• ローン返済10年経過時点のシミュレーションを行う
• 現在のローン返済明細

ローンの返済が始まってから6年0ヶ月で満5年が経過、11年0ヶ月で満10年が経過とします。

＜ローン完済手数料＞

• 繰り上げ返済手数料：3,000万円×1% = 30万円
• 司法書士：2万円
• 抵当権抹消登記：2,000円

手数料合計：322,000円

＜新たに組むローン手数料＞

• 新規ローン手数料：3,000万円 × 2% = 60万円
• 保証料：3,000万円 × 2% = 60万円
• 抵当権設定登記：3,000万円 × 0.4% = 12万円
• 印紙税：2万円
• 司法書士：2万円

手数料合計：1,360,000円

【借り換え手数料合計】

322,000円+1,360,000円 = 1,682,000円

ローン返済5年時点

上記前提で、ローンの返済が満5年を経過した時点で以下の条件のローンに借り換えた場合のシミュレーションをしてみましょう。

上記借り換え手数料の合計額1,682,000円を、借り換えローンに含めて調達する前提で以下の条件とします。

• 現在のローンの残債26,812,941円・・・A
• 借り換え手数料の合計額1,682,000円・・・B
• 借り換えのため新たにローンを組む金額 = A + B = 28,494,941円 = 28,400,000円（万円体位は切り捨て）
• 借り換えローンの金利は年利2.5%（変動金利）
• 返済期間は30年
• 元利均等返済
• 借り換え後ローンの返済明細

このシミュレーションでは、次のことが分かりました。

1. 借り換え前の月々の返済額は115,455円、借り換え後は112,214円ですから、月次キャッシュフローは、3,241円改善された。
2. 借り換え前のローンの総支払額（返済額）は41,563,800円で、借り換え後は40,397,040円なので、借り換えコストを含めても損益は1,166,760円改善された。
3. 借り換えることでメリットがある金利差は、0.31%以上の金利差が必要。例えば、年利2.7%の場合は、月々の返済額が115,595円と借り換え前の115,455円を上回ってしまう。

ローン返済10年時点

次にローンの返済が満10年を経過した時点で、同様の条件のローンに借り換えた場合のシミュレーションです。

上記借り換え手数料の合計額1,682,000円を、借り換えローンに含めて調達する前提で以下の条件とします。

• 現在のローンの残債23,682,541円・・・A
• 借り換え手数料の合計額1,682,000円・・・B
• 借り換えのため新たにローンを組む金額 = A + B = 25,364,541円 = 25,300,000円（万円体位は切り捨て）
• 借り換えローンの金利は年利2.5%（変動金利）
• 返済期間は25年
• 元利均等返済
• 借り換え義後ローンの返済明細

このシミュレーションでは、次のことが分かりました。

1. 借り換え前の月々の返済額は115,455円、借り換え後は113,500円なので、月々のキャッシュフローは、1,955円改善された。
2. 借り換え前のローンの総支払額（返済額）は34,636,500円で、借り換え後は34,050,000円なので、借り換えコストを含めても損益は586,500円改善された。
3. 借り換えることでメリットがある金利差は、0.36%以上の金利差が必要。例えば、年利2.66%の場合は、月々の返済額が115,549円と借り換え前の115,455円を上回ってしまう。

このように、返済が満10年を経過して時点で借り換える場合は、借り換え手数料を含めると、借り換え前と借り換え後の金利は、最低でも12%以上安くならないとメリットがありません。

以上のシミュレーション結果をまとめると次のことが言えます。

• ローンの借り換えは、5年経過時点で行う方がそれ以降に行うよりも、キャッシュフロー的にも損益的にも有利。
• 借り換えを行う場合は、5年返済が経過した時点では、借り換え前のローン金利から16%以上安くならないとメリットがない。

ワンルームマンションのローン借り換えまでの流れ5STEP

ワンルームマンションのローンを借り換えるまでの流れを5STEPで解説します。

STEP1：現在のローンの状況を把握する

現在のローンの条件など詳細に把握しておく必要があります。以下の点をチェックしましょう。

• 現在のローンは固定か変動か
• 固定であっても、何年後かに変動に変更できる契約か
• 固定金利から変動金利に変更できる場合の金利は現在レートでいくらになるのか
• 団体信用生命保険の保証範囲はどこまでカバーされているか
• 現在のローンは収入合算で組まれたローンでないか
• 一括返済の条件を調べておきましょう

現在、固定金利を選択していても一定期間が経過すると変動金利に変更できる場合があります。わざわざ借り換えをしなくても、現在のローンで変動金利に変えれば金利が安くなり、返済額が減少することもありますので、チェックしましょう。

また、団体信用生命保険はローンによって保証範囲が変わることがありますので、必ずチェックし把握しておきます。

また、一括返済の条件は金融機関によって異なり、直ぐに返済できない場合もあるので、ローンの契約書を読んで確認しておきましょう。

STEP2：金利が下がることでキャッシュフローをシミュレーションする

前項で解説した通り、金利が下がることでキャッシュフローと損益がどのように有利になるのかをシミュレーションして、メリットを把握しておきましょう。

そうすることで、ローン金利の交渉範囲も見えてきます。

ローンの金額や金利で返済明細を求めるのは以下のサイトが便利です。

知るぽると（金融広報中央委員会）「しっかりシミュレーション」

STEP3：借り換え申し込みをする

現在のローンの条件などを把握し、ローンシミュレーションで借り換え目標金利が決まったら、条件の良い新たな金融機関に借り換えの申し込みを行いましょう。

事前審査にパスしたら、本審査を受けますので、金融機関ごとに規定されている必要書類が何かを確認して、事前に用意しておきます。

STEP4：現在のローンの返済手続き

借り換えローンの審査に通ってから、現在のローンの完済手続きを進めましょう。審査に通るまでは、現在のローンの金融機関には連絡しない方が何かとベターです。

一括返済手続きを申し入れると、金利の引き下げ提案を受ける場合がありますので、その際はどちらの条件が良いか、慎重に検討して判断してください。

借り換えローンは申し込んで審査にパスした段階なら、キャンセル料などはかかりません。

STEP5：融資実行と同時に現在のローンを完済する

借り換えを判断する場合は、借り換え先のローンが実行された段階で、現在のローンを完済します。

ローンの完済日に、現在の金融機関が設定している抵当権設定の抹消後、借り換え先の金融機関が抵当権設定を行います。

これらがすべて完了すれば、ローンの借り換えは完了です。

ワンルームマンションのローン借り換え時の注意点

ワンルームマンションのローンの借り換えの流れ自体はシンプルだと感じたかもしれませんが、注意点もありますので、改めてチェックしておきましょう。

借り換える銀行のローンの条件は最適か？

ローンの借り換え先を選ぶ際は、ローンの借り換え時点の金利だけでなく、何年ごとに見直しが入るのか、政策金利が高騰した場合はどうなるのかなどしっかり確認しましょう。

内容や条件設定が現在のローンと比べて大幅に不利にならないのかという点は把握しておかないと後悔する結果となる危険もあります。

借り換えのタイミングはベストか？

借り換えのタイミングはベストかどうかをシミュレーションにより、チェックしておきましょう。

完済や売却時期が近い時期に借り換えしてしまうと、返済額は期待するほど減らないことはシミュレーションでも明らかになりました。

また、金利が安くなると所得に影響するため、所得税増税にならないかという角度でも検討してください。

借り換えで得をする、リスクについてもセカンドオピニオンに相談する

借り換えを検討する中で、メリットやデメリットについて、セカンドオピニオンがいる場合には、アドバイスを求めましょう。

例えば、家賃の下落や管理費の上昇など、さまざまなリスクを想定して、ローンの借り換えに臨まないと、キャッシュフローが悪化するなど思わぬ盲点があるかもしれません。

ワンルームマンション　ローン借り換えについて | まとめ

ワンルームマンションのローン借り換えについて、メリット・デメリットから進め方や注意点まで解説しました。

ローンを借り換える際は、その時点の金利だけでなく、将来的なリスクはどうか、団体信用生命保険の保証範囲等も含めた総合的な検討と判断が必要です。

借り換える金融機関の選定についても慎重に行いましょう。