売主物件と仲介物件の違いとは？| メリット・デメリット、注意点と対策を解説

こんにちは！投資マニアのさわです。

不動産取引には次の2つの形態があります。

• 売主物件
• 仲介物件

売主物件は、不動産デベロッパーやハウスメーカー、買取再販業者が売主となって販売される物件であり、仲介物件は、売主が複数の仲介会社に依頼して販売される物件です。

当記事では売主物件と仲介物件の違いをテーマに、メリット・デメリット、注意点と対策について解説します。

不動産購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

売主物件と仲介物件の違いとは？

不動産取引は、購入する側を「買主」、売却する側を「売主」と言います。また、両者の間に入って契約をとりまとめ、取引を完了させる業務を「仲介」と呼びます。

つまり、不動産の物件取引は、売主の取引スタイルによって、仲介物件と売主物件に分かれるのです。

それぞれ、見ていきましょう。

仲介（ちゅうかい）と仲介物件とは？

売主には、個人の他にデベロッパーやハウスメーカーといった法人があり、広く不動産会社に物件の仲介を依頼するケースが殆どです。

仲介物件では、売買契約が成立すると売主と買主の片方、または両方が、不動産会社に下の表の金額を上限に仲介手数料を支払う取引になります。

不動産会社はこれらの仲介手数料を収益源として成り立っている業態です。

売主（うりぬし）と売主物件（直売）とは？

売主物件とは、主に不動産デベロッパーなどが土地を仕入れ、建物の企画・設計・建築の許認可取得を行い建設した物件の販売までを一括して行うことを指します。

また、不動産会社が中古物件を買い取って再販したり、買い取った後リフォームやリノベーションして販売するケース、個人投資家が直売するケースもみられます。

売主物件と仲介物件の違い | 仲介物件のメリット・デメリット

仲介物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

仲介物件取引のメリット

まず、仲介物件のメリットです。

仲介物件のメリット①：価格が適正で取引上の業務が楽

仲介物件は、広告に出稿することや複数の不動産仲介会社に販売を依頼するため価格が適正であるケースが多いと言えます。

また、取引をまとめる不動産会社が物件の調査・契約書類の作成、ローン会社の紹介と手続き、重要事項説明まで行ってくれます。自身で調べたり、契約書類の作成、取引日程管理なども行う必要はありませんので楽です。

仲介物件のメリット②：専門知識がなくても取引できる

不動産に関する知識やノウハウがなくても、正常な仲介会社であれば、法令に遵守した取引が進められます。

仲介物件のメリット③：物件を選別しやすい

仲介物件はポータルサイト上で検索できる物件が多く、取引経験がない人にとっては他の物件と比較しながら、物件を選別しやすい点もメリットかもしれません。

仲介物件取引のデメリット

デメリットも見ておきましょう。

仲介物件取引のデメリット①：高額な仲介手数料がかかる

高額な不動産仲介手数料がかかります。売買価格に加え、例えば3,000万円以上のワンルームマンションの場合、百万円単位のコストがかかるため、大きな負担になるでしょう。

仲介物件取引のデメリット②：仲介会社は売主の代理でもある

不動産会社は、売主の代理でもありますが、物件の詳細説明ができないこともあります。買主からの質問は、売主からの回答を仲介会社経由で待たないと判明しないケースも多いでしょう。

仲介物件取引のデメリット③：悪徳不動産仲介会社の可能性

不動産仲介会社は、取引契約が成立してはじめて収入になる立場ですから、できるだけ契約が成立するように話をまとめてくる傾向があるので、注意が必要です。また、売りにくい物件から紹介してくる業者もありますので、営業トークに惑わされず、疑問点は徹底して解消するように努めましょう。

仲介物件取引のデメリット④：良い物件が残っていない

不動産会社が優良物件が市場に出るとすぐに購入して売主物件として販売します。特に本当に良い物件は一般投資家の目に触れる前に不動産会社が購入しているケースが多いです。裏を返せば、仲介物件として市場に出回っている物件に良い物件は残っていないとも言えます。

売主物件と仲介物件の違い | 売主物件のメリット・デメリット

次に売主物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

売主物件取引のメリット

まず、メリットです。

売主物件取引のメリット①：優良物件が多い

先程述べたように、優良物件は不動産会社が一般投資家よりも先に押さえてしまい、売主物件として販売するケースがほとんどです。そのため、売主物件の時点でクオリティが担保されているとも言えます。

売主物件取引のメリット②：売主の提携ローンが使える

売主物件取引の最大のメリットは、売主がデベロッパーである場合、売主の提携ローンが使えるという点です。仲介物件取引では、ローン金利が2%台の後半で自己資金が2割から3割程度を用意しなければならないケースが殆どです。

一方、売主の提携ローンの場合は金利は1%台半ば〜2%、自己資金なしのフルローンを組めるケースが少なくありません。この違いは買主の信用力や物件の収益力のみならず、売主であるデベロッパーの信用力も審査に影響するためです。

そのため、契約時の手付金の10万円や登記費用20万円程度の自己資金で済むケースもあります。

売主物件取引のメリット③：瑕疵担保責任は売主が負担する

瑕疵担保責任（契約不適合責任）という、物件に雨漏り被害、給排水管の不具合など物件に瑕疵があった場合、売主が負担する責任があります。契約内容次第ですが通常は「物件の引き渡しから2年間」、または「買主が契約不適合を知った日から１年以内」は売主が補償する義務があるのです。

そのため物件に瑕疵があるかもしれないなどの不安がある場合は、仲介物件に比べ安心して物件を購入できるという利点があります。

売主物件取引のメリット④：取引が迅速に進む

売主物件取引では、売主と直接話せるケースが多いため、物件に関する細かい説明が受けられるので、取引が迅速に進められる利点があります。

売主物件取引のデメリット

デメリットも見ておきましょう。

売主物件取引のデメリット①：物件価格の適正価格がわかりづらい

仲介物件の場合は、売り出し価格が市場価格に則っていることが多く、そこに仲介手数料という不動産会社の利益が目に見える形で追加されます。一方売主物件は、不動産会社の仕入れ価格が不明なため、不動産会社が利益をいくら乗せているかがわかりません。特に広告費を多く使っている会社(Amazonギフト券を配っている、セミナー開催数が多い、広告をよく見るなど)は法外な不動産会社の利益が乗っかっているリスクが高くなるので、注意が必要です。

売主物件取引のデメリット②：売主の提携ローンが使えないことも

売主物件を紹介する不動産会社によっては、売主の提携ローンが使えないと言われるケースもあります。この場合、自身で金融機関と交渉するかして、資金調達をする必要があるので、自己資金が必要になるケースが少なくありません。

売主物件と仲介物件の違い | 購入する際の注意点と対策

売主物件を購入する際の注意点と対策について、まとめました。

売主物件を購入する際の注意点

売主物件は新築の場合、主に不動産デベロッパーやハウスメーカーなどが扱っています。そのため、以下の点に注意しましょう。

注意点と対策①：売主が作成した売買契約書をよく読む

デベロッパーは、複数の方に物件を販売するため、売買契約書をフォーマット化していることが殆どです。そのため、売主である自身に不利な文言は記載していないケースもあります。

契約書をよく読んで、買主である自身に契約上不利な文言については、少なくとも公平にしてもらうよう交渉しましょう。

注意点と対策②：売買価格が適正か

売主物件は仲介手数料がかからない分有利とお伝えしました。しかし、その分を売買価格に上乗せされていたのでは、意味がありません。物件価格が適正かどうか、他の類似する部屋の価格がいくらなのかをよく確認しましょう。

売主物件を購入する際の対策

売主物件を購入する際の失敗しないための対策は以下のとおりです。

分からないことは相談する

物件の評価や売買契約書の内容、売買価格の妥当性、立地条件など、ご自身で調べたり、評価したりできない場合は、迷わずセカンドオピニオンに相談しましょう。

セカンドオピニオンは不動産仲介会社のように、買主とも売主とも利害関係がないため、買主から相談を受けると買主のみの目線に立ったアドバイスができます。

売主物件はメリットばかり

先述したとおり売主物件は、何より物件の質が担保されていることから、購入するなら売主物件しかない！と言えるでしょう。

また、瑕疵担保責任を不動産会社が負ってくれる、直接売主と交渉ができる、提携ローンが利用できるなど、メリットばかりです。

不動産投資における最大の変数は、物件選定ですから、そこがすでにプロの目によって見極められている時点で売主一択ですね。

売主物件と仲介物件の違いとは？|まとめ

売主物件と仲介物件の違いについて、メリット・デメリット、注意点と対策まで解説しました。

単純に契約形態という意味で見ると、どちらの契約形態が有利か、というのは存在しません。

ただ、不動産業界の性質上、良い物件は自社で取り扱いたい、という心理が働くため、良い物件は売主物件に集中しているのが現状です。

投資するなら、売主物件をお勧めします。