不動産投資の所得における青色申告と白色申告の違い | メリット・デメリットとやり方を解説

こんにちは！投資マニアのさわです。

確定申告には青色申告と白色申告を選択し、青色申告の要件を満たせば青色申告で特別控除などのメリットが受けられます

給与所得の他に、不動産所得など複数の所得があり多額の税金を支払っている方は青色申告に切り替えた方が断然有利です。

ただ、複式簿記で帳簿付けが必要など、何かと面倒で悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

当記事では、不動産投資の所得における青色申告と白色申告の違い、メリット・デメリットとやり方について解説します。

不動産投資の所得における青色申告と白色申告の違い

最初に青色申告と白色申告それぞれのメリット・デメリットについて見てみましょう。

青色申告のメリット・デメリットとは？

メリット

• 最大65万円の特別控除が受けられ税金が安くなる
• 赤字は3年間繰り越せて利益が出たときに税金が安くなる
• 家族に給与を払うと全額必要経費になり税金が安くなる
• パソコンなど30万円未満の資産を一括償却でき税金が安くなる

デメリット

• 確定申告書の事前の提出が必要
• 複式簿記での記帳が必要

白色申告のメリット・デメリットとは？

メリット

●記帳が簡単で家計簿が付けられれば誰でもできる

デメリット

• 特別控除がないので税金が高くなる
• 赤字の繰越制度がないので、赤字を埋める術がない
• 落とせる経費が限定的でその分税金が高くなる

青色申告と白色申告の比較表

上記メリットとデメリットを比較表にまとめてみました。

確定申告に必要な帳簿

不動産所得がある場合、白色申告でも単式（簡易）簿記で以下の記帳が必要です。

1. 現金出納帳
2. 売掛帳
3. 買掛帳
4. 経費帳
5. 固定資産台帳

1.現金出納帳

現金出納帳は、現金の収入と支出を時系列に記録する帳簿です。家賃収入は、賃貸管理代行業者から、手数料を差し引いた残りを振り込んできます。

例えば、家賃が10万円で管理代行手数料が5,000円の場合、差し引かれた残りの95,000円を記載するのではなく、入金を10万円、出金を5,000円と記載します。

上記の経緯で、95,000円が振り込まれてきたという銀行口座記録と、管理代行業者からの管理代行手数料の請求書と領収書を保管します。

2.売掛帳

売掛帳には、入居者ごとに口座（ページ）を設け、氏名、住所、電話番号を記載します。

家賃の売上が入金されたら、その入金日に入金額を記載すれば問題ありません。ただ、振込があった預金通帳（口座記録）なども必要になります。

なお、売上年月日については以下の判断が必要です。

• 入金があった日を売上日にするか
• 賃貸月に入った時点（入金前）を売上日にするか

家賃の収入は、遅延や未収の可能性もあるので、入金があった日を売上日にすると良いでしょう。

3.買掛帳

買掛帳は、部屋の修繕費や交換した設備機器など仕入れたものの記録です。また、これらを購入した業者ごとに口座（ページ）を設け、氏名、住所、電話番号を記載します。

これらの納品書に基づき、記帳し支払った日に支払った金額を記載すれば問題ありません。ただ、仕入れた先からの見積書、納品書、請求書と振込依頼書や領収書も保管する必要があります。

4.経費帳

経費帳には、仕入れ以外の旅費交通費、水道光熱費、通信費、修繕費、租税公課（印紙税等公的負担金）、各種手数料などの費用を時系列で記載します。

経費帳に記載できない租税公課は、以下のとおりです。

5.固定資産台帳

事業で使用する建物や車両などは、減価償却資産として、資産の取得価格を法定耐用年数で費用配分し、必要経費へ算入します。これらの減価償却資産は、固定資産台帳に記帳して管理します。

減価償却資産は、個々の資産ごとに口座（ページ）を設け、取得価格から減価償却額を計算して、取得価格から償却額を引いた金額を月次で記載します。

例えば、取得したマンションの建物は47年償却で、キッチン・バス・トイレ設備などの水回り設備やブレーカーなどの電気設備は15年償却で記載することになります。

また、自宅をマンション経営の事務所として使用している場合は、自宅全体の面積のうち業務を行う部屋の面積が何％にあたるのかを算出し、その割合で事業用家賃として経費計上することも可能です。ただし、この場合は自宅の平面図をつけて計算根拠などを証明する必要があります。

なお、関係書類の保存義務期間は以下のとおりです。

不動産投資の所得における青色申告と白色申告のどちらにするかの判断基準

白色申告は2014年まで、記帳・帳簿等の保存制度の対象者は、前々年分あるいは前年分の事業所得等の金額の合計額が300万円を超えた人のみでした。そのため、判断基準は事業規模によるところが大きかったのです。

しかし、2011年の税制改正により2014年以降は、不動産貸付等を行う全ての人は、記帳と帳簿書類の保存が義務化されてしまいました。

つまり記帳や書類の保存義務は、白色申告でも青色申告と大差ないと感じる人が多いでしょう。このことから、いっそ青色申告を選択した方が10万円控除をはじめとする各種控除が受けられますので、税額の面で大変有利になります。

不動産投資の所得における青色申告と白色申告の各種控除と経費

青色申告と白色申告の各種控除と認められる経費の範囲が、どれくらい違うのか見ておきましょう。

青色申告と白色申告の各種控除の比較

各種控除の比較表をまとめました。各控除の種類名をクリックすると国税庁のホームページが閲覧できます。

青色申告と白色申告の控除の違いは、特別控除があるかないかです。その他の控除は、青色も白色も変わりはありません。

また、青色申告に切り替えて、複式簿記での記帳ができず、単式簿記による記帳をして申告した場合でも、10万円の特別控除が受けられます。

青色申告と白色申告で認められる経費の範囲の違い

青色申告と白色申告で認められる経費の範囲の比較は、以下のとおりです。

• 家族の給与（事業専従者控除）は、青色申告の場合、全額経費とするためには「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出が必要になります。

　　　 白色申告の場合は、事前の届出書の提出は不要です。

• 白色申告の消耗品費が10万円を超えた場合は、一括償却を選択して3年間で経費にするか、減価償却で使える期間で経費にするかで経費に計上します。

青色申告の場合は、少額減価償却で全額経費にするか、減価償却で使える期間で経費にするかを選択して経費に計上します。

また、白色申告の10万円以上か未満か、青色申告の30万円以上か未満かは、事業主の会計基準が消費税の税抜経理の場合は税抜価格で判断し、税込経理の場合は税込価格で判断（免税品も税込に含む）します。

• パソコンなどの資産で、青色申告の場合は10万円以上30万円未満のものは少額減価償却資産の特例を適用でき、全額経費にできます。

白色申告の場合は、10〜20万円未満のものは、一括償却資産として3年間で均等償却する必要があります。20万円を超えると償却資産として本体は4年の定額法（均等）償却することになります。なお、ディスプレイなどの付属機器は5年償却です。

• その他の経費については、不動産事業に関係のあるもののみ全額経費として認められます。

青色申告と白色申告で「按分の要件」が異なります。具体的には、以下の経費について、扱いが変わりますので注意が必要です。

・賃料（家賃）

・電気代

・ガス代

・水道代

・電話代（固定電話、携帯電話）

・プロバイダ料金

これらの経費は青色申告の場合、事業用として利用した分と生活のために利用した分を按分して申告することが可能です。

しかし、白色申告の場合は、

・事業利用比率が50%以上

・もしくは事業利用比率とそれ以外の比率の明確な区分が証明できること

という要件が満たされた場合にのみでしか、按分した経費計上ができません。

青色申告と白色申告で経費にできないもの

次に、どちらの場合でも経費にできないものを比較してみましょう。

このうち、個人事業主の健康管理と各種保険料については、経費計上できないものの、確定申告時に控除の対象になるものもありますので、抜けないように注意してください。

また、個人事業税は租税公課として、不動産投資ローンの金利分は利子割引料として経費計上できます。

オフィスなどの礼金の扱いについても注意しましょう。

不動産投資の所得における青色申告と白色申告の注意点

青色申告と白色申告の注意点について、以下の項目について解説します。

• 青色申告には開業届と承認申請書の提出が必須
• 青色申告と白色申告に必要な書類
• サラリーマンでも青色申告すべきか？
• 分からないときには初年度のみ税理士に依頼

それぞれチェックしておきましょう。

青色申告には開業届と承認申請書の提出が必須

青色申告にするためには、開業届と承認申請書の提出が必要です。開業届とは、「個人事業の開業・廃業等届出書」が正式な名称になります。

開業届は、開業してから1か月以内に税務署へ持参・郵送・オンラインのいずれかの方法で提出可能です。開業届と同時に「青色申告承認申請書」も合わせて提出してください。

もし、開業届を提出せずに確定申告すると、申告はできますが自動的に白色申告となってしまうので、必ず提出しましょう。

青色申告と白色申告に必要な書類

ここでは、e-taxを利用する場合の青色申告と白色申告に必要な書類を一覧表にまとめました。

• 青色申告決算書とは、決算書の形式で帳簿の内容を記入する書類のことです。作成するには、複式簿記による記帳と貸借対照表及び損益計算書などの会計知識が必要になります。
• 白色申告には、確定申告書（第一表・第二表 ＋ 添付書類台紙）と収支内訳書（小遣帳レベル）の記載と提出のみです。
• e-taxを利用する際は、マイナンバーカードなどの電子証明書が必要です。
• 該当する控除制度を申告する際は、各控除制度に必要な証明書や受領書が必要です。

※2019年4月1日以降に提出する確定申告書については、これまで必須だった源泉徴収票や株式配当や投信信託収益金の支払通知書などの添付は不要です。ただし、確定申告書の作成には、これら書類の記載内容を申告書に記載する必要があります。

なお、添付が不要になった書類は以下のとおりです。

・給与所得、退職所得、公的年金等の源泉徴収票

・オープン型証券投資信託の収益分配の支払通知書

・配当等とみなす金額に関する支払通知書

・上場株式配当等の支払通知書

・特定口座年間取引報告書

サラリーマンでも青色申告すべきか？

不動産投資をする場合は、サラリーマンでも青色申告を選択した方が有利です。控除や認められる経費の範囲が広いため、家賃収入が所得増になっても節税できる可能性もあります。

自宅の家賃や光熱費、通信費なども事業使用分を按分して経費にできるのは大きいと言えるでしょう。

近年は、質問に答える形式で確定申告に必要な数値を記入していくソフトが、月々1,000円余りで利用できますから、チャレンジしても損はありません。

分からないときには初年度のみ税理士に依頼

それでも、青色申告に限らず白色申告でも確定申告をすることが不安な方は、費用はかかりますが初年度のみでも税理士さんに依頼すると良いでしょう。

どのように帳簿をつけるのか、経費の仕訳はどうすればよいか、証明書類の作成の仕方などが明確になります。また、税理士費用は全額経費に計上できるメリットもあるので、検討してみましょう。私はかつては自分で行なっていましたが、現在は保有不動産も増えてきたため、すべて税理士に丸投げしています。

申告期限は翌年の3月15日まで

所得税の確定申告の申告期間は、申告する年の翌年2月15日から3月15日までとなっています。還付申告のみ行う場合は、2月15日以前でも申告可能です。

一方、消費税の申告期限は3月末までですので、注意してください。

期限ぎりぎりで申告したり、郵送する場合は遅れる可能性がありますので、3月10日頃までには申告を済ませてしまいましょう。

不動産投資の所得における青色申告と白色申告のやり方

青色申告と白色申告のやり方について、e-taxを利用した場合で解説します。確定申告は、e-taxを利用するのがもっとも簡単ですが利用する際は、まず「e-Taxの開始（変更等）届出書」を提出して、利用者識別番号を取得する必要があります。

詳しくは、以下のe-tax公式サイトを参照してください。

e-tax公式サイト

識別番号を取得する前提でやり方を見てみましょう。

青色申告書のやり方（e-tax）

1.電子証明書の取得

申告等データを送信する際には、利用者の方本人が作成し、改ざんされていないことを確認するため、電子署名を行う必要があります。この電子証明書がICカ―ドに組み込まれている場合は、ICカードリーダーも必要です。

マイナンバーカード以外の電子証明書を取得する場合は、以下のe-Tax公式サイトを参照してください。

e-tax公式「電子証明書の取得」

2.手続を行う国税庁公式サイト

確定申告の手続きは、以下の国税庁公式サイトで行えます。

国税庁 確定申告書等作成コーナー

・新規に作成する場合は、「作成開始」、作成途中のデータを更新したり過去の申告書のデータを利用して作成する場合は、「保存データを利用して作成」を選択します。

・予め取得した利用者識別番号（16桁）と設定した暗証番号を入力して「次へ」をクリックします。

・確定申告書Bと青色申告決算書に必要事項を入力します。

3.申告・申請データを作成・送信する

申告・申請データの作成が完了したら、送信ボタンをクリックして「送信完了」の表示が出たら、確定申告が完了します。

白色申告書のやり方（e-tax）

1.電子証明書の取得

申告等データを送信する際には、利用者の方本人が作成し、改ざんされていないことを確認するため、電子署名を行う必要があります。この電子証明書がICカ―ドに組み込まれている場合は、ICカードリーダーも必要です。

マイナンバーカード以外の電子証明書を取得する場合は、以下のe-Tax公式サイトを参照してください。

e-tax公式「電子証明書の取得」

2.手続を行う国税庁公式サイト

確定申告の手続きは、以下の国税庁公式サイトで行えます。

国税庁 確定申告書等作成コーナー

・新規に作成する場合は、「作成開始」、作成途中のデータを更新したり過去の申告書のデータを利用して作成する場合は、「保存データを利用して作成」を選択します。

・予め取得した利用者識別番号（16桁）と設定した暗証番号を入力して「次へ」をクリックします。

・収支内訳書、確定申告書（第一表・第二表 ＋ 添付書類台紙）に必要事項を入力します。

3.申告・申請データを作成・送信する

申告・申請データの作成が完了したら、送信ボタンをクリックして「送信完了」の表示が出たら、確定申告が完了します。

不動産投資の所得における青色申告と白色申告の違い | まとめ

不動産所得の青色申告と白色申告の違い、メリット、デメリット、計上できるまたはできない経費、注意点ややり方まで解説しました。

青色申告では、開業届を提出して個人事業主となるため、ご紹介したメリットの他にも、例えば保育園に就労証明書として提出できるなどさまざまな利点があります。

これらのことからも、青色申告を選択するようおすすめします。