売却時にDM業者には気をつけろ | 不動産会社のしつこい勧誘ダイレクトメールには注意しよう！

こんにちは！投資マニアのさわです。

「お持ちの物件を高価で売りませんか？」というDMを受け取ったことが、誰しもあるのではないでしょうか。

昨今は、以下のような不動産所有者にDMが届くことが増えています。

• 分譲マンションを購入した人
• 相続登記を行った相続人
• 空家を所有している人

タイミングを計ったように、チラシではなく名指しで送られてくるこれらDMに戸惑う方も少なくありません。

そこで、当記事では不動産の売却を勧誘するDMは、どのような経緯や意図であなたに送られてくるのか、その理由やカラクリなどを解説します。

売却時にDM業者には気をつけろ

結論からお伝えすると、DMを名指しで送りつけてくる業者には注意が必要です。「あなたの物件を〇〇円で購入希望者がいます」といったDMの背景には次のような詐欺手口が隠されているケースが増えています。

• 実は購入希望者は存在しない
• 「物件の引き渡し日」未記載の売買契約書に署名捺印を求められる
• 1年経っても買主が現れず、売主が業者に売買契約の解約を申し出る
• 不動産売買契約の違約金20%と仲介手数料を要求される
• 売買契約に設定されている違約条項に沿った内容のため、売主は違約金と仲介手数料を払わざるを得ず、支払う

この手口に引っかかると、裁判を起こしても、現状勝てる見込みは低いようです。

また、そもそも不動産の所有者にDMを名指しで送るには、所有者の住所の他に氏名を知る必要があります。

所有者の住所・氏名は、名簿業者が販売している「不動産の名簿リスト」を購入するなどして、情報を入手しているケースがほとんどです。名簿業者は、違法に流出した個人情報を買取って名簿化しているケースもあるため、元を辿れば合法とは言えないケースも存在します。

昨今、分譲マンションなどの集合住宅では、集合ポストへのチラシポスティングを禁止しているため、ポスティング広告ができなくなっているのが実態です。そのため、不動産会社は、DMに手法を変えていると言われています。

しかし、DMを送りつけてくる業者に売却を依頼して、囲い込み営業をされ希望価格で売れなかった、相場より安く売却させられたなどといった苦情が絶えません。

不動産を所有するとDMが増える理由

ここでは、不動産を所有した際に、不動産会社から送られてくるDMが増える理由について解説します。

無闇に個人情報を取得する会社はまともじゃない

先述したとおり、あなたにDMを送りつけてくる不動産会社は所有不動産、氏名、現住所など、あなたの個人情報を取得している可能性があります。大手では起こり得ませんが、中小・零細の不動産会社では、購入者のリストが流出してしまっている可能性も否定できません。

なかなか表には出てきませんが、こういった「名簿リスト」というものが販売されており、DMを送りつけてくる業者は、これを取得している可能性が高いと言えるでしょう。

個人情報の流出については、金融機関などの民間企業に留まらず、マイナンバーカードからも違法に流出したことが知られています。

これら個人情報を専門に買う業者が存在しており、アクセス可能な個人が顧客情報を持ち出し、業者に販売して利益を得ているのです。

つまり、あなたにDMを送りつけてきている不動産会社は、盗まれた個人情報を買取って作成された「名簿リスト」を購入しているということになります。

利益をあげるためには違法な業者とも取引を惜しまないという不動産会社は、まともではないと判断するのが妥当でしょう。

相続登記されるとその情報を閲覧できる行政文書の存在

不動産登記は法務局で行いますが、全国の法務局が不動産登記の更新状況を業務上まとめた「受付帳」という行政文書があります。

行政文書は登記簿謄本などと同じく情報公開の対象となるため、誰でも閲覧可能です。不動産業者はこの受付帳を定期的に閲覧しているため、不動産の相続登記の更新状況のみを抽出できるのです。

ただし、受付帳に記載されている住所は登記簿用の住所なのでそのままではDMを送ることはできません。そこで、住所をもとに、改めて登記簿謄本を取得すれば対象不動産の所有者が分かります。

このように不動産登記情報は、個人情報保護法の適用対象外となっているため、現行法では受付帳を制限できないのが実状と言えるでしょう。

突然業者が訪問してくるケースもある

「名簿リスト」や法務局の「受付帳」と「登記簿謄本」を閲覧して、不動産業者が突然あなたの自宅を訪問してくるケースもあります。

こういうときは、売却する気があるように見せるよりも、一旦「売却する気はない」と断って、その業者のことを十分調べたうえで対応を検討した方が安全です。

もし、あなたが売却しても良いと考えていたとしても、囲い込まれないよう慎重に対応しましょう。

不動産DM業者の種類

DMを送ってくる不動産業者には、以下の種類があります。

• 不動産買取専門会社
• 不動産買取・販売会社（両手取引）
• 個人投資家または実需で購入したい人

どのような目的でDMを送ってくるのか見てみましょう。

不動産買取専門会社

不動産業界には、不動産の買取を専門にしている業者が存在します。ネットで「不動産　売却」と検索すると、「最大〇〇社が一括査定」などというサイトが上位に表示されますが、これらがその買取専門の不動産会社です。

一括査定には複数の不動産会社が表示されており、各社査定金額が異なりますので一番高額な査定額を提示しているところが有利と感じられます。

しかし、そもそもこれらの業者は繋がっていることが多く、提示する査定額が有利な価格ではないことも少なくありません。

そもそも買取専門業者が成り立つということは、その先に買取業者が利益をのせた金額で買う業者が存在するということですから、相場よりも安いのは当然と言えるでしょう。

不動産買取・販売会社（両手取引）

不動産の買取を積極的に行っている業者のなかには、買取った不動産を顧客に販売している業者も存在します。こういう業者は比較的大手の不動産会社が多く、買取でも販売でも仲介手数料を取って利益をあげる（両手取引という）ビジネスモデルの業者です。

こういう業者は、媒介契約を結んでから売買までとにかく時間がかかります。業者としては売れればラッキーくらいで思っているため、よほど魅力的な物件でない限り売るのが難しいです。

このようにDMを送りつけてくる業者は、買取専門業者、買取・販売会社の何れと取引する場合でも注意が必要です。

売却時にはDM業者を利用しない

不動産を売却する場合、そもそもDMを送りつけてくる業者を利用するべきではありません。

その理由と対策について解説します。

そもそもDM業者は信用できない

DMを送りつけてくる業者は、売主の反応を見るため異様に「高い金額で買いたい人がいます！」という内容できっかけを掴もうとしてくることもあります。

しかし、商談を進めると「買主が他の物件に興味をもったため、当初の話はなくなりました。他の買主は、〇〇万円なら欲しいと言っています。」などと、よく話をすり替えてきます。

DMを送りつけてくる業者の目的は、その業者にとって相場よりも安く有利な価格で購入することです。この目的がなければ、わざわざ費用と手間をかけてあなたにDMを送りつけてきません。

売主に不利な条件で買取ることが業者の利益に繋がる仕組みである以上、そもそもDM業者は信用するべきではないのです。

信頼できる業者で買取が一番

不動産を売却する場合、一般媒介契約を不動産仲介会社で締結して広く販売する方法と買取業者に販売する方法があります。

一般媒介契約の場合、以下の手数料がかかります。

これは、「宅建業法46条」という法律で定められており、仲介業者はこれらを超える手数料を提示することができません。ただ、いずれの仲介業者もおおよそこれら上限金額を要求してきます。

例えば、ワンルームマンション（土地：30%、建物と設備：70%）を、3,000万円で売却する場合の手数料は次のとおりです。

• 仲介手数料：3,000万円 × 3% = 90万円　・・・ A
• 消費税：（3,000万円 × 70% ）× 10%  = 210万円・・・ B
• A + B = 300万円

ただ、一般媒介契約で売り出した場合、購入希望者が現れるまでの時間が読めません。直ぐに売れる場合もあれば、売り出して6ヶ月が経過しても問い合わせだけで具体的な購入申し込みが入らないケースもあります。

一方、買取業者に売却する場合は、交渉から最短1日で取引が完了するケースもあります。ただし、買取業者にはできる限り買い叩いて大幅な利益をあげようとする体質の業者もあるので、危険です。

特にDMを送りつけてくるような業者には、当記事でご紹介した悪質な業者も存在します。このような業者は優良買取業者の何倍もの利益をあげようとしてくるのです。

優良な買取業者の場合、例えば3,000万円の物件であれば、2,700〜2,800万円程度の価格で買取っているような適正利益の範囲で運営している業者もあります。これはあくまで一例ですが、優良な買取業者であれば現金化も早く、余計なトラブルもないので安心です。

また、仲介手数料や広告出稿費用など不動産買取業者では一切かかりませんので、売買代金は全額収入になるのも魅力といえます。

結果として、一般媒介契約で費用をかけて売却するよりも、優良買取業者に売却した方が有利なケースが増えているのです。

そのため当ブログでは、優良な買取業者に売却することをおすすめしています。気になる方は当ブログ管理人までLINEしてくださいね。

売却経験のある不動産投資家に相談する

どのような業界も同様に不動産業界にも信頼できる業者とできない業者が存在します。表面上は信頼できそうでも、実際依頼してみるとがっかりすることも少なくありません。

不動産取引は高額になるため、さまざまな思惑をもって近づいてくる悪徳業者の存在があります。

不安なときは、利害関係のない売却経験のある不動産投資家に話を聞くのもいいですね。私も売却の経験があるので、色々と相談に乗れますよ。

売却時にDM業者には気をつけろ | まとめ

売却時にDM業者には気をつけろ！というテーマで、DMを送りつけてくる業者の目的やカラクリなどについて解説しました。

DMを送りつけてくる業者よりも、あなたの意向を汲んでくれる信頼できる不動産会社を見つけて、取引することをおすすめします。

また、当サイトは不動産投資で失敗する方を1人でも少なくしたいという思いで立ち上げ、不動産投資に関する注意点などを発信しています。分からないことや不安を抱えている方は、ぜひご相談ください。