元投資マニアさわです。
突然ですが、不動産投資を検討しているあなたに質問です。
あなたは売主物件、仲介物件の違いをご存知でしょうか？
不動産投資を検討する上で、この違いを知らないと実は全然投資が始められない！なんてことになりかねません。
本記事ではこの二つの違い、メリットデメリットについて解説していきます。
仲介物件とは？
仲介物件とは、SUUMOやHOMESに掲載されているような物件をいいます。
現在の物件所有者が一般の不動産オーナーで、不動産会社が”仲介”に入る物件のことを仲介物件と言います。
ちなみに仲介手数料は、物件価格の3%+6万円を上限と法律で定められていたりします。物件価格だけでなく、仲介手数料や登記関連の費用も別途かかってきます。
こうした仲介物件は投資というより住居用として一般的な取引形態です。
なぜなら、仲介物件の場合は物件をローンで購入する場合、自ら銀行を探し出して融資付を行う必要があるからです。ちなみにサラリーマンに持ち込み物件に融資をしてくれる金融機関は限られています。また後述する売主物件の提携ローンよりも金利が1.5倍ほど高いため、投資効率も悪くなります。
住居用ならそんなことはありませんが。。
売主物件とは？
次に売主物件です。
これは、不動産会社が物件を保有している場合、売主物件と呼びます。売主物件は仲介手数料がかかりません。また不動産会社の提携ローンが使えるため、仲介物件よりも有利なローン条件で投資ができます。
ちなみに、売主物件と同等のスペックの物件をSUUMOやHOMESなどの不動産媒体で見つけた場合、不動産媒体にある価格の方が安いケースがあります。しかし、仲介手数料や割高なローン金利を考えると、売主物件のほうがお得である場合がほとんどです。
もちろん、不動産会社によっては売主になることで物件価格を自由に設定できるため、価格を釣り上げようとする会社もありますが、そういった悪徳会社は除きます。
仲介物件で融資を受けるのは難しい
結論、仲介物件で融資付を行うことは非常に難しいです。
銀行の担当者からすれば、さほど大きい取引先でもない顧客一人一人に丁寧に対応する時間は取れません。
また、有利なローン金利は、取引額が大きい不動産会社との関係値を高めるために設定しているので、一見さんの個人客に有利な条件が降りてくることはありません。逆に、それを許すとそういった顧客で溢れてしまい、提携ローン先との関係値が悪くなりますしね。
つまりローンを組むなら提携ローンがお得、それをしたいなら売主物件を買うしかありません。
ちなみに、ローン金利は高いですが、個人で融資を引く場合のシミュレーションを紹介します。
まず、頭金を20％～30％程度、最初に用意しなければならない場合が多いです。それとは別に、諸費用･仲介手数料を支払う必要があるため、かなりの元手資金が必要となります。
例えば、あなたが2,000万円の仲介物件を購入しようとします。必要な資金を計算してみましょう。
・頭金：400万円(20％)
・仲介手数料：約70万円
・諸費用：約80万円
これらを合計すると、約550万円程度の自己資金が必要になるわけです。これらの自己資金に加え、金融資産が今いくらあるのか？も加味された上で融資の可否が決定します。
ということで、仲介物件を頑張って探すのではなく、おとなしく売主物件の投資から始めましょう。
仲介物件を購入するメリット
しかし、仲介物件で物件購入するメリットもあります。
それは、物件を現金で購入する場合です。売主物件は、提携ローンのメリットが大きいため、ローンさえ無ければ、相対的に割安な仲介物件の方がお得というわけです。
整理すると、
･ローンを利用して購入する場合は売主物件
･現金で購入する場合は仲介物件
を頭に入れておけば、間違いないでしょう。
あなた自身の投資スタイルに応じて、仲介物件なのか売主物件かを選んでみてください。
では、また。