不動産投資で最大のリスクは、空室により家賃収入が入らないことです。家賃収入は、不動産投資の回収原資であり、ローンの返済原資の大半を占めているケースが多いと言えます。
このリスクを回避したいが余り、サブリース契約に手を出してしまうケースが急増していると言われます。サブリース契約には、家賃保証という仕組みがあるからです。
しかし、家賃保証の部分だけに気を取られ、簡単には解約できないなどのデメリットについては認識されていないと思われるトラブルが増えています。サブリース契約にはいったいどのような落とし穴があるのでしょうか。
そこで、当記事ではサブリース契約を解約するために正当な自由として認められるケースについて、直近の裁判における判例を踏まえて解説します。
既にサブリース契約を結んでおられる方はもちろん、これからサブリース契約を検討されている方も、ぜひ参考にしてください。
サブリース解約のトラブル事例
一言でサブリース契約といっても、さまざまな契約事例がありますが、ここでは発生したトラブルで共通すると捉えられる事例についてご紹介します。
具体的には以下のトラブル事例が頻繁に発生しています。
- 家賃を減額された
- 高額な工事費用を請求された
- サブリース契約の解約を拒まれた
- サブリース会社から賃料の未払いが発生した
家賃を減額された
サブリース契約では家賃保証が一定期間定められているのが通常です。しかし、家賃保証の期間満了を迎えていないにもかかわらず、家賃の減額請求を受けたというトラブル事例が多数みられます。
このトラブルは、サブリース契約時に業者から保証期間はいくらの家賃を保証するとの説明を受けたにもかかわらず、減額請求は不当と訴えるケースが殆どです。
しかし、契約書には「家賃の定期的な見直しを行う」旨の文言が記載されており、業者の説明不足または、故意に説明しなかったのかが争点になっていることが多くみられます。
しかし、残念ながら裁判の判例としては、業者側が勝訴したケースが多いようです。
サブリースにおける賃料増減額請求の可否（賃貸借該当性）と判断の特徴（みずほ中央法律事務所）
なぜ、このような判決になるのかは、後述します。
高額な工事費用を請求された
サブリース会社は、購入した不動産の仲介会社かその不動産の開発会社の子会社であるケースが多くみられます。そのためか、物件の修繕費や工事費はサブリース会社サイドで対応してくれるのではないかと期待したくなるのも分かります。
しかし、契約上サブリース会社は借主であり、物件の修繕や工事は貸主であるオーナーの仕事、その費用も負担しなければなりません。
そのため、次のようなトラブルが発生しています。
- 不要な工事費、修繕費の負担を請求された
- 相場よりも高い工事費用の請求を受けた
- 修繕・工事業者をサブリース会社が勝手に決めて発注した
国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」では、「退去時の原状回復に関し、支払う必要がないと考えられる費用の負担を求められた」方が、38%を占めていたとされます。
悪質な業者は、工事に関する見積や工事の内容をオーナーに開示せず、勝手に発注して、請求書を送りつけてきたケースもあるため、注意が必要です。
引用元：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」
サブリース契約の解約を拒まれた
家賃の減額交渉をされ、これでは話が違うとサブリース契約の解約を業者に申しいれても拒まれた場合、裁判ではどのような判例となったのでしょうか。
東京地裁令和1年（2021年）11月26日判決では、以下の事由によりオーナー側の敗訴でした。
- サブリース契約の更新拒絶又は解約にあたって正当事由（借地借家法28条）が争われた
- 本件サブリース契約における自由な解約申入れの定めは、借地借家法30条により無効
- 本件サブリース契約には借地借家法28条の適用がある
- オーナーからサブリース業者に対し、相応な立ち退き料が支払われるのであれば解約は可能だが、家賃の1ヶ月分程度は不当
サブリース会社から賃料の未払いが発生した
サブリース会社から保証家賃の減額請求を受けたオーナーが、これに応じなかったにもかかわらず、一方的に家賃を減額して支払ってきた場合、当然減額分が未払いとなります。
例えば、保証された家賃が月10万円であった場合、9万円に減額するよう請求されたが、これには応じられないと断ったにもかかわらず、振り込まれてきた家賃は9万円というケースです。
過去の判例から見ると、裁判所は家賃の未払いによる一般賃貸契約の解約は、3ヶ月分の家賃が支払われなかった場合に、「信頼関係の破壊」と認定し契約解除を認めています。
上記の例で見ると、月10万円×3ヶ月=30万円ということになります。この例では1未払い家賃は毎月1万円発生する訳ですから、単純計算で未払いが30万円に達するまでに30ヶ月かかる訳です。
つまり、解約できるのは最短で30ヶ月後ということになり、その間家賃は10万円が妥当か9万円が妥当なのか市況を調査して証明しなければ裁判では負けてしまいます。
サブリース解約ができない原因
それでは、先述した事例では、なぜサブリース契約が解約できなかったのかの原因について見ていきましょう。
結論からお伝えすると、サブリース会社は借地借家法により守られているからです。
借地借家法とは、建物や土地を借りる場合に適用される法律で、賃貸借に関する権利や契約の更新、解約、存続期間などについて定められています。借地借家法は特別法のため民法よりも優先して適用されますが、原則サブリース契約は借地借家法に沿った形になっています。
なぜ、借地借家法が作られたのかというと、賃借人が突然家主から立ち退きを迫られると生活は脅かされ、大きな不利益を被ってしまうため、これを防ぐ目的があります。つまり、簡単に言うと借主に有利な強い法律です。
一般的な賃貸借契約は、民法を基準に作成されており、内容を自由に決定することができるため、賃借人よりも賃貸人（オーナー）のほうが有利になっています。
しかし、サブリース契約は業者側を有利にするため、敢えて借地借家法に則った内容で作られていると思われます。
サブリース解約のための正当事由として認められるケース
それでは、サブリース契約を解約するための正当な事由として認められたケースを見てみましょう。
ローン返済が困難など、生計維持のために売却が必要な場合
不動産を購入する際、ローンを組むのが一般的です。サブリース契約を結ぶ場合、サブリース会社から得る家賃収入でローンを返済するよう計画するのが殆どでしょう。
しかし、設備や建物の修繕費など維持コストの他に想定外の出費で利益を圧迫することもあります。サブリース会社の家賃保証額は年々下落する傾向にあり、2年ごとに家賃の見直しなどで収入は減る一方となり易いのです。
ローン返済に対してサブリース賃料があまりにも減額され、オーナーの生活維持が厳しくなった場合、交渉の余地が0ではありません。ただし、このことを証明し、売却するしかないことを認めてもらう必要があります。
このような立場に追い込まれる前に、サブリース契約は避けるべきでしょう。
物件の老朽化で取り壊す必要がある
建物の老朽化で危険なため取り壊す必要がある場合は、正当事由として認められる場合があります。
こちらについても、耐震診断の結果や監督官庁から警告を受けた事実など具体的な証拠を示す必要があります。
現在の耐震基準は1981年6月に定められたものです。これ以前に施行された物件であれば、耐震基準を満たしていない可能性があり、サブリース契約解除の正当事由として認められるでしょう。
物件を売却しないといけない理由が明確である
オーナー自身の利益のためではなく、例えば物件のエリアで再開発事業が行われるため、やむを得ず売却する必要があるなどの理由であれば、正当事由として認められることもあります。
ただし、先述したとおり裁判所はサブリース業者に対し、相応な立ち退き料が支払われる場合にのみ、解約を認めるという判決を下しています。
再開発事業で物件を売却するのであれば、オーナーに相応の利益が入る可能性があるため、その分立ち退き料は、高額になる可能性があることを認識しておきましょう。
物件にオーナー自身か親族が居住する必要がある
オーナー自身かその親族が居住する必要があることを証明できれば、サブリース契約を解約する正当事由として認められるケースがあります。
ただし、オーナーには他に居住物件がないことを証明する必要があるでしょう。また、オーナー自身ではなく例えば別世帯の息子夫婦などの場合は、正当事由としては弱くなる可能性があります。またそもそも保有物件に住んでいる人がいた場合、認められにくいです。
ご家族に介護を要する方がおられ、家族で協力して対応する必要があるため、対象物件が実家に近いから必要などの理由が必要になるかもしれません。
サブリース解約のための正当事由として認められないケース
次に、正当事由として認められないケースについても見てみましょう。
物件の賃貸利回りを改善したい
オーナーの利益向上のために、賃貸利回りを改善したいという理由では、正当事由としては認められません。
なぜなら、借主であるサブリース会社がオーナーの利益のために犠牲になるため、デメリットしかないからです。
オーナーに利益があるなら、相応のメリットが借主側にもなければならないのが、借地借家法の判断基準になります。
より高い価格で売却したい
こちらも同様にオーナー側の利益のためであり、借主側には何らメリットはありませんので、サブリース契約解約の正当事由にはなりません。
より高い価格とはいくらで、現在よりいくらの利益がでるのか、借主であるサブリース会社には立ち退き料でいくら支払われるのかというロジックでないと正当事由にはならないのです。
売却しやすい状態にしたい
売却しやすい状態にしていくらの利益をオーナーは得るのか、借主が解約に応じることでいくらの立ち退き料を支払えるのかが明確に示されないと解約の正当事由にはならないでしょう。
ここで、お読みになって、まるで自分の物件ではなくなったようだとお感じになったかもしれませんが、これが借地借家法であり裁判の判例なのです。
当ブログでも、サブリース契約は避けるべきと何度もお伝えしているのは、このようにオーナー側にとって、大変不利な契約だからです。
サブリース解約の流れ
サブリース契約解約に関する判例をご理解いただいたうえで、サブリース契約を解約するまでの流れをご紹介いたします。
サブリース契約書の規定をチェックする
まず、サブリース契約書の解約条項がどのような規定になっているかを確認しましょう。同条項には、解約する場合の手続きに関する規定や違約金に関する条項が記載されている筈です。
ここで確認したいのが、解約するためにどれくらいの予算が必要かです。解約するために多額の違約金規定がある場合や予期せぬ出費で損失を膨らませてしまわないよう、予算を決めることからはじめます。
違約金に関して具体的な規定が示されていない場合は、以下のサイトからサブリースに関する判例を検索して、ご自身と同様の判例について調べてみましょう。
REITO（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）判例検索システム
サブリース会社に解約通知書を送付する
サブリース契約書における解約手続きに関する規定に則って、サブリース会社に解約通知書を送付します。この際、サブリース会社の担当者にメールか電話でその旨一報すると、何らかの反応が得られるかもしれません。
通知書には、以下の項目を記載しましょう。
- 表題：〇〇年〇〇月〇〇日付「サブリース契約書」の解除通知書
- 物件の正式名称
- 所有者の住所・氏名
- サブリース会社名・所在地
- 解除通知日
- 契約解除希望日
- サブリース契約書における解約条項
- 違約金・立ち退き料（希望額があれば記載）
通知書の書式についてはネット上にさまざまなテンプレがありますが、ここでは以下をご紹介いたします。
書式テンプレ：bizocean
サブリース会社と解約交渉する
解約交渉に際しては、先述したとおり解約するための正当事由が必要になります。法廷闘争まで及ばない場合でも、サブリース会社は企業ですから、正当事由がなければ検討すらできません。
通知書に違約金や立ち退き料を記載することは、一つの正当事由にはなりますので、その条件で合意するか否かの結論をサブリース会社から、まず訊く形になります。
通知書に記載した条件でサブリース会社と解約合意が取れない場合は、交渉することになりますが、交渉に際しては、専門家に依頼した方が良いかもしれません。
サブリース解約後の対応
サブリース会社と解約合意が取れたあとは、以下の対応が必要になります。
- 賃貸管理代行会社と契約する
- 入居者と賃貸借契約を締結する
- 空室になる場合は入居者を募集する
サブリース契約解約後は、サブリースではなく賃貸管理代行契約を新たな管理会社で締結しましょう。間違ってもサブリース契約は結ばないようにしてください。
また、入居者がサブリース会社と賃貸借契約を締結しており継続して住みたいという場合には、新たに賃貸借契約を結ぶ必要があります。この辺りは、新しく契約する賃貸管理代行会社が引き継いでくれるでしょう。
また、解約に伴い空室になる場合も同様に賃貸管理代行会社が入居者を募集することになります。
サブリース解約のために正当事由として認められるケース | まとめ
何かと問題になっているサブリース契約を解約するために、認められる正当事由や認められないケースについて、裁判の判例を元に解説しました。
繰り返しになりますが、サブリース契約を結んでしまうと、所有している不動産が自分のものでなくなったような錯覚すら覚えるでしょう。
そもそも不動産投資は、サブリースで家賃保証してもらわないと成り立たないような物件に投資するべきではありません。サブリース会社に家賃相場の15%や20%を払うくらいなら、家賃を10%値引きして、通常の賃貸借契約を結んだ方がマシということになります。
また、東京圏や大阪市、福岡市などの都市部のワンルームマンションの稼働率は95%を超えていますから、そもそもサブリースのお世話になる必要などありませんよね。
ぜひ、気をつけてくださいね。