小口化不動産投資スマートファンドSONAEの評判口コミは？案件内容を徹底的に検証！

こんにちは、さわです。

小口化不動産投資スマートファンドSONAEは、不動産の所有権を小口化し、1口100万円から投資できる不動産投資商品です。不動産投資は多額の資金が必要な投資ですが、スマートファンドSONAEでは所有権を分割して複数の投資家が投資しやすい額で運用できる方法を採用しています。運用期間や想定分配金利回りが選べるというメリットがある一方、デメリットもあるため、この記事で詳しく確認していきましょう。

小口化不動産投資スマートファンドSONAEとは

スマートファンドSONAEの概略を解説します。

不動産の所有権を小口化し1口100万円から投資できる不動産投資

通常、不動産投資は多額の資金(ローンなど)が必要です。しかし、スマートファンドSONAEでは不動産の所有権を小口化し、1口100万円から投資できるようにしています。昨今流行りの不動産投資クラウドファンディングですね。

投資対象不動産は運営会社であるTSONが厳選

スマートファンドSONAEの投資対象となる不動産は、運営会社であるTSONが独自の不動産AIを活用して厳選しています。建物の入居者募集や家賃の徴収、各種の管理業務なども運営会社であるTSONが行うため、投資家の手間はゼロ。さらに、投資対象物件は住まいの総合保険へ加入しているため、災害等のリスクヘッジも図られています。このようにTSONの専門的な不動産選定と管理により、投資家は安心して投資に専念できる環境が整えられていると謳っています。

TSONには不動産小口化商品の実績が多数ある

スマートファンドSONAEを運営するTSONには、不動産小口化商品の豊富な実績があります。運用実績数は167ファンド、償還実績は83ファンドに上り、総額139億円ものファンド組成の実績を有している、と謳っています。さらに、これまでに元本割れは0件という安定した運用成績を残しているとも謳っています。

ただ、物件例を見ていると・・・うーん。不思議です。

スマートファンドSONAEの特徴

スマートファンドSONAEの謳い文句について紹介します。

想定分配金利回りは5.3～5.8％と高め

スマートファンドSONAEの想定分配金利回りは、年5.3～5.8％と高めに設定されています。例えば、500万円を銀行の普通預金に預けた場合、金利0.001％では年間の利息はわずか150円ですが、スマートファンドSONAEでは5口500万円を想定分配金利回り年5.5％で3年間運用した場合、税引き前で825,000円もの利益が見込めます。このように預金と比べて圧倒的に高い利回りを実現できると謳っています。

ただ、リスクとリターンは比例しますから、ノーリスクの預金と比較するのはナンセンスでしょう。それだけハイリスクな投資であることを肝に銘じてくださいね。

1口100万円から投資できる

スマートファンドSONAEは、1口100万円から投資できるため、比較的少額な余剰資金で不動産投資を始めらると謳っています。ただ、不動産投資の最大のメリットの一つは、資金のレバレッジが効かせられることです。

レバレッジが効かない投資であれば、不動産よりも、保険や投信という選択肢もあります。保険でも年利換算10%以上の物もありますしね。

スマートファンドSONAEの懸念点

スマートファンドSONAEには、運営会社であるTSONが上場廃止になっている点や、レバレッジ効果を得られない点、任意組合型である点など、いくつかの懸念点・デメリットも存在します。詳しく解説しましょう。

運営会社であるTSONは上場廃止になっている

スマートファンドSONAEを運営するTSONは、東京証券取引所のプロ向け市場「東京プロマーケット」に上場していましたが、2023年12月27日付けで上場廃止となりました。

上場廃止理由は当ブログではあまり踏み込みませんが、上場廃止になった会社に投資したいと思うのか、という点で一度冷静になっても良いでしょう。なんなら再上場を待って、会社の株を購入するという方法もあります。

レバレッジ効果を得られない

スマートファンドSONAEでは、ローンを組んで高額な物件に投資をし、大きく収益を増やすようなレバレッジ効果は見込めません。そのため、大きなリターンを狙うことは難しいといえるでしょう。

その上、現金投資だとしてもリスクとリターンが見合っていないように感じます。

コツコツ積み立てることで、年利換算でSONAEよりも利回りが高くなる保険や投資信託がある中、あえてリスクをとってSONAEに投資する理由が私は見つけられませんでした。

任意組合型である

スマートファンドSONAEは任意組合型の不動産小口化商品です。任意組合型の場合、利益に対して税金が徴収されないため、投資家は確定申告をする必要があります。また、同一年分の利益と損失を相殺する「損益通算」が出来ないというデメリットもあります。投資にあたっては、税務面での手間やリスクについても考慮しておく必要があるでしょう。

私ならスマートファンドSONAEに投資しない

結論ですが、私はSONAEに対して投資はしません。

理由は以下の3つです。

同社が上場廃止になっているから

上場廃止と言ってもさまざまな理由がありますが、同社は「監査不表明」という理由で上場廃止になっています。この点を私はネガティブに感じます。もちろん今後、改善されていく可能性もありますが、投資先には懸念材料はない方が良いので。

不動産物件に魅力を感じない

不動産物件が春日部、三重県、愛知県清洲市など、地方物件に偏っていることです。

不動産クラウドファンディングとはいえ、不動産投資には代わりないため、やはり賃貸需要が旺盛な地域が魅力的です。

愛知県はまだしも三重県など、個人的にはちょっと投資したくないな、と思ってしまうので。

スマートファンドSONAEに投資するならJ-REIT（不動産投資信託）の方が魅力的

不動産の小口化商品といえば、J-REIT（不動産投資信託）が一般的です。J-REITは東京証券取引所に上場されており、客観的な信頼性は高いといえます。また、NISAを利用すれば税制面でのメリットもあります。2024年時点のJ-REITの平均利回りは4％を超えており、ちょこっと不動産と遜色のないパフォーマンスです。ちょこっと不動産への投資を検討する前に、J-REITなど他の選択肢も比較してみる必要があるのではないでしょうか。

保険・投資信託という選択肢も

また、保険でも年利換算15%以上の変額保険もありますし、投資信託でも積立投資で年利5%以上も十分に狙えます。加えて複利で回せるので、不動産投資クラウドファンディングに何回も応募するよりも利回りは高くなりますね。

さらに効率的に資産形成をするには『ローンを活用した不動産投資』！

そして、保険、投資信託よりもさらに効率的に資産形成できるのは、やはり『ローンを活用した不動産投資』です。

不動産投資クラウドファンディングは、ローンが使えないためレバレッジが効きません。

一般的な不動産投資であれば、ローンによって資金のレバレッジが効きますし、ローンは入居者の家賃で返済できます、物件の値上がりによる売却益も十分に狙えるため、私がやってきた投資では圧倒的な実質利回りですね。

私の投資実績についてはこちらの記事にまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

運営会社の財務体質まで見ないといけない

不動産投資クラウドファンディングは、募集している会社自体が真っ当か、また財務体質に問題がないか、という点も確認する必要があります。

2024年6月、不動産投資クラウドファンディング事業を展開する『みんなで大家さん』は、行政処分を受けたことで解約が殺到しています。ただ、みんなで大家さんを運営する都市綜研インベストファンド株式会社は、流動資産が少ないことから、果たして順調に解約が進むのかも個人的には心配です。

そういう心配をするくらいなら、自分で不動産投資をする方がレバレッジも効くし安心ですからね。

まとめ

小口化不動産投資スマートファンドSONAEは、不動産の所有権を小口化し、1口100万円から投資できる不動産投資商品です。いわゆる不動産クラウドファンディングです。

ただ、投資先の不動産物件が個人的にはあまり魅力的ではない点、会社が上場廃止している点、ほかに魅力的な投資先があることなどから、あまり積極的に投資したいとは思いませんでした。

もし投資しようか悩んでおられる方がいれば、相談にのれますよ。