ワンルームマンション投資 VS 一棟アパート投資を徹底比較 | どちらに投資？

こんにちは！投資マニアのさわです。

不動産投資をしていると、ワンルームマンションに投資すべきか、それとも一棟アパートに投資した方が有利かという問題に直面するときがあります。

皆さんはどのように判断されるでしょうか。

当記事では、ワンルームマンション投資 VS 一棟アパート投資のそれぞれの特徴やメリット・デメリット、投資する際の注意点などについて解説します。

ワンルームマンション（区分）投資とは？

ワンルームマンションは、区分所有マンションとも言います。デベロッパーが建てたマンションを一戸ずつ、分譲して販売するマンションです。

ワンルームマンション投資の魅力

ワンルームマンション投資は区分所有のため、1戸から部屋を所有することが可能です。そのため、サラリーマンで投資をはじめる方から投資経験者まで幅広い方に投資されています。

複数の部屋を所有する場合、別のワンルームマンションを購入するなどして立地のリスクを分散することも可能です。

また、都市部に位置するワンルームマンションは最寄り駅から10分以内が多いため、賃貸需要も旺盛で、物件を売却する出口戦略も立てやすい点が魅力と言えます。

ワンルームマンションの一棟買い

マンルームマンションで10戸〜30戸前後ある建物と土地を丸ごと一棟購入することをワンルームマンションの一棟買いと言います。

東京都内では、最低でも5億円以上の投資規模です。個人投資家には金額的に難しい投資先になります。サラリーマンでもローンで投資ができる区分所有と違い、まとまった現金がある富裕層や法人が所有しているケースが多いです。

一棟で複数の入居者を募集し管理するため、マンション経営における管理効率が良いので、個人よりも法人で所有するケースが多い投資になります。

ただし、物件が一ヶ所に集中する分、リスクが分散できない点には注意しましょう。

一棟アパート投資とは？

マンションの一棟買いの木造アパート版が木造アパート投資です。都市部よりも郊外に位置する物件が多くみられます。

一棟アパート投資の魅力

一棟アパート投資は、郊外の農地を賃貸アパートにしているケースが多く、遊休地を大手の不動産デベロッパーが建物からアパート経営までを提案して建てられたものが殆どです。

また不動産デベロッパーは受注後建築し、長期で一括借り上げ（サブリース）契約を結んでいるケースが多く見られます。

大手不動産デベロッパーは、建築から一括借り上げによる賃貸管理までパッケージで提供してくれるため、遊休地を活用することに魅力がある投資と言えるでしょう。

一棟アパート買い

郊外が中心ではあるものの、わずかながら都市部にも一棟アパートの売り物件が出ることもあります。

ただ、一棟アパートはマンションに比べ、土地と建物の比率で土地の割合が多いため、販売価格の大半が土地の価格になっているケースが殆どです。

立地条件も最寄駅から15分以上の物件が多く、賃貸需要も高くないため、出口戦略が立てづらい投資と言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ここでは、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを具体的に見てみましょう。

メリット

まず、メリットです。

低価格で取得できる

ワンルームマンションは、一部屋単位で取得できるため比較的低い金額ではじめられ、追加で投資する際も、購入しやすい投資と言えます。また、節税対策のための買い替え投資の際にも売りやすく、買いやすい物件と言えるでしょう。

立地の選択肢が広い

マンション経営で重要なのは賃貸需要が旺盛な人気エリアに位置する物件に投資することです。ワンルームマンションは都心の駅近物件が多く、最寄り駅のどちら側かなど立地条件の選択幅が広いと言えます。

耐久性に優れている

ワンルームマンションは、鉄筋コンクリートRC造が殆どで、住宅建築物では最長の耐用年数で47年となっています。2001年以降の新築であれば耐震基準は満たしている上に、耐震等級も最強の1が殆どです。災害に強い投資物件と言えるでしょう。

修繕責任範囲が限定されている

住居の賃貸経営では、オーナーの物件修繕責任がつきもので、その責任範囲によってリスクが変化します。区分所有ワンルームマンションの場合は、オーナーが所有する住戸のみで、建物全体の修繕責任は管理組合にあります。そのため、修繕予算が立てやすいと言えるでしょう。

物件（部屋）ごとにリスク分散できる

ワンルームマンション投資は1部屋（1戸）ごとに購入できるため、複数物件を所有した場合、空室リスクや災害リスクが分散できます。万一、災害が発生し物件Aの原状回復に時間がかかり、その間空室状態になったとしても、別のエリアにある物件BやCには影響しません。

売却しやすい

ワンルーム区分所有（分譲）マンションは、専有部分と共有部分が明確に分けられています。そのため、売却する際は共有部分に配慮することなく売却でき、次に購入する人にとっても明確なため、購入しやすいと言えるでしょう。

デメリット

デメリットについてもチェックしておきましょう。

規約や細則に縛られる

単独所有ではないため、規約や共有部分の使用に関する細則などが設定されているため、それらのルールに拘束されます。例えば、ゴミの捨て方や時間、駐輪場の使い方などです。

持分の権利になる

ワンルームマンションにかかわらず、すべての分譲マンションには土地の持分が表示されているものの、明確に境界された土地を所有している訳ではありません。共同所有のなかの持分が権利として設定されているだけです。

管理費・修繕積立金の負担で利回りが低くなることも

分譲マンションの管理組合は、各部屋を区分所有しているオーナーが共同で運営する組合です。そのため、例えば管理費が高いと組合内で意見は言えても、最終決定は他のオーナーを含めた多数決で決められてしまいます。

一棟アパート投資のメリット・デメリット

一棟アパート投資についてもメリット・デメリットを見てみましょう。

メリット

メリットは以下の3つです。

オーナー主導の管理ができる

一棟丸ごとアパートを所有する訳ですから、業務範囲は増えますが、建物管理や賃貸管理のすべてがオーナー自身の判断で行えます。

建て替えまでできる

区分所有の場合は、専有部分の内装を変えることしかできませんが、一棟アパートを所有すると、建物の建て替えまで自由にできます。ただし、入居者がいる場合は借地借家法に基づいて入居者の同意のもと、引っ越し先の敷金・引っ越し代金の負担が必要です。

土地の所有権が明確

一棟アパート投資では、共同所有の持分ではなく、土地と建物を単独所有します。そのため、土地の種類や近隣の同意によっては、マンションに建て替えることも可能になる物件もあります。

デメリット

一棟アパート投資のデメリットとは、少なくとも以下の9つがあげられます。

取得価格が高額になる

一棟アパートは、都市部であればあるほど土地価格が高額になり、投資金額が大きくなります。その分、投資リスクが大きくなると言えるでしょう。

立地選択の幅は広いが危険

取得価格が高額な分、郊外の物件に目が向きがちで、その分空室リスクが高まる傾向があります。郊外であればあるほど、流出超過人口が増え、比例して賃貸需要は弱まるため、一棟アパート投資の失敗例が多い原因と言われているので注意が必要です。

耐用年数が短く災害に弱い

アパートは木造が殆どです。木造住宅の耐用年数は22年と短く、耐震基準も不十分とされています。耐震等級も3が最高とされているため、災害に強いとは言えません。耐用年数を迎えると新築を強制される地域が出てくるかもしれないので、注意が必要です。

修繕費用が嵩みやすい

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、平均的な木造アパート（10戸）の場合、以下のとおりの建物修繕費を予算する必要があるとされています。

• 築5～10年：約90万円
• 築11～15年：約640万円
• 築16～20年：約230万円
• 築20～25年：約980万円
• 築25～30年：約230万円

1戸（部屋）あたり、合計216万円、月々6,000円の建物修繕費が必要ということになります。

このガイドラインでは、RC造は1戸あたり177万円と試算されていますから、RC造に比べ木造は、22%余計に修繕費がかかるのです。

引用元：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

なお、この試算には各部屋の内装費は含まれません。

修繕積立金などの計画は自己責任

一棟アパート投資には、修繕積立金や管理費はなく、自分の責任で資金計画を立てる必要があります。また、予算が不足すると自分で調達したり、自己資金を切り崩したりして工面しなければなりません。

満室の維持は容易でない

アパート・マンション経営では空室率を下げ、稼働率を高く維持することが成功の鍵を握っていると言っても過言ではありません。不動産投資ローンの返済原資はもちろん、仮に自己資金で投資したとしても投資回収原資は家賃になるからです。

しかし、一棟アパートは郊外型になる傾向があるため、そもそも賃貸需要は高くないため、高い稼働率を維持することは容易ではありません。相場なりの家賃を記載して広告を出しているだけでは、維持できないでしょう。

競合との過当競争が激しい

アパート経営では、突如として競合の家賃値下げ競争が発生しやすい傾向があります。そもそも、賃貸需要が低いため、顧客の奪い合いになるためです。

そのため、仮に満室状態であっても、家賃収入は計画どおりには入らない可能性があります。そもそも、木造アパートが入居者から選ばれる理由は、「家賃の安さ」です。

ローンを組んでいる場合は、稼働率100%でも予想以上の手出しが必要になる傾向があるので、投資する場合は綿密な市場調査が必要になるでしょう。

リスクが一ヶ所に集中する

一棟アパート投資のリスクには、空室、災害、家賃下落、修繕費の超過リスクなどがあります。また、入居者による事件発生リスクなども高いと言われています。問題は、これらリスクが一ヶ所に集中するということです。

このようにリスクが集中すると、オール・オア・ナッシングという、0か100かという状況に追い込まれてしまいます。投資において、このような逃げ場のない状況は好ましくありません。

入居者からのクレームが多い

一棟アパートでは、入居者からの以下のクレームが多いのが実状です。

• 上層階または隣からの騒音問題
• 窓の向きによっては冷暖房が効きづらい問題
• 防犯の問題が発生しやすい問題
• 建物の劣化が早い問題

木造二階建てが殆どですから、これらの問題は慢性的に発生すると捉える必要があるでしょう。

ワンルームマンション投資 VS 一棟アパート投資を徹底比較

ここでは、先述したワンルームマンション投資と一棟アパート投資のメリットとデメリットを一覧表にまとめましたので、比較して見てみましょう。

ワンルームマンションは、物件からマーケットまでシステム化されているため、売却しやすいなど、賃貸経営初心者でも選択肢があります。

しかし、一棟アパート経営は経営者によって、例えば「〇〇大生は敷金なし家賃〇〇円引き」など、家賃相場を下げる広告が目立っています。自由度があるようで、マーケットに左右されるのが実状と言えるでしょう。

ワンルームマンション投資 VS 一棟アパート投資を選ぶ時の注意点

ワンルーム投資か一棟アパート投資かを選ぶ時に、注意すべき以下の点について解説します。

• 物件を購入する前に周辺事例や賃貸市場をチェック
• サブリース契約は避けよう！
• 投資初心者や副業ならワンルームマンション投資が最適
• 大きな売却益が出そうなら一棟アパート投資で節税
• 賃貸経営を本業にできそうなら一棟アパート投資を検討する

物件を購入する前に周辺事例や賃貸市場をチェック

これは、ワンルームマンション投資でも一棟アパート投資でも必ず行いましょう。周辺の取引事例は、購入する物件の価格が適正かを知るために必要です。

賃貸市場は購入後の賃貸経営が順調に推移しそうかをチェックするために行います。空室率、家賃相場の推移、最近の需要傾向（入居が多い月や更新月）などをチェックして問題ないかを見ておきましょう。

サブリース契約は避けよう！

物件を購入すると、その不動産会社またはその関連会社に賃貸管理部門を紹介され、大抵の場合、以下の提案を受けます。

• 賃貸管理代行契約：
  オーナーの代行で、入居者募集、賃貸借契約締結、家賃の集金、クレーム対応、退去時の立会と敷金の精算などの業務を、家賃の3～5%の手数料で受託する契約
• サブリース契約（家賃保証）
  オーナーの物件を一括借り上げし、一定期間家賃を相場の80～85%保証し、賃貸管理会社が借主になり、第三者に又貸しする契約

サブリース契約は、賃貸管理会社が借地借家法上の借主になるため、家賃を払っている以上は、オーナーよりも強い立場になります。

言い換えれば、オーナーが不利な契約になるため避けるようにしましょう。そもそも、東京都内の新築及び築10年以内のワンルームマンションの空室率は5%以内なので家賃保証など不要です。

サブリース契約は、あまりに苦情やトラブルが多いため国土交通省、金融庁、消費者庁が契約しないように連名で注意喚起しています。

引用元：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください」

投資初心者や副業ならワンルームマンション投資が最適

不動産投資やマンション経営で初心者の方やあくまで副業で取り組むという方は、迷わずワンルームマンション投資を選択しましょう。

仮に一棟アパートを購入できる資金力や収入がある方でも、ワンルームマンションを複数所有すると、以下のメリットがあります。

• 所有した複数の物件のうち、数件を売却するなど切り売りができる
• 売却益がでそうな物件から売却して利益が確定できる
• 収入の状況に応じて、売却益や損金が調整しやすく選択肢ができる
• 万一の事態に相続税対策になる

不動産投資は、家賃収入だけではなく、売却益という収益があがる可能性がある投資です。特に現在のようにインフレ圧力が増している状況では、お金の価値よりも物の価値の方が上昇するため、不動産投資はインフレ対策のための投資として王道になります。

しかし、一部を売却できるなどの自由度がないと、0か100かのギャンブルになりかねません。

そのため、状況に応じて柔軟に対応できるワンルームマンション投資がおすすめです。

大きな売却益が出そうなら一棟アパート投資で節税

不動産投資による節税は第一目的ではありませんが、所得の状況に応じて一棟アパート投資が有効になるケースもあります。木造の一棟アパートは償却期間短く、その分損金が大きく計上できるからです。

しかし、一棟アパートは先述したとおり、リスクの方が多い投資です。リスクを吸収するためには、売却益という余裕と賃貸経営の経験値が大切になります。

ワンルームマンション投資で大きな売却益が出てしまったときに、節税対策で検討するのであれば、一棟アパート投資を検討に入れてみても良いでしょう。

賃貸経営を本業にできそうなら一棟アパート投資を検討する

一棟アパート投資は、資金的余裕と節税の必要性があり、経験値も大切と解説しました。それらと同時に副業で取り組めるものではありません。

ワンルームマンション投資での賃貸経営の経験と売却益に加えて、賃貸経営を本業として取り組める環境が必要です。

また、このレベルになると会社を設立して法人経営にすることで、節税効果はMAXまで引き出すことができます。資金調達もやり易くなるでしょう。

ワンルームマンション投資 VS 一棟アパート投資を徹底比較 | まとめ

ワンルームマンション投資 VS 一棟アパート投資を徹底比較というテーマで、メリット・デメリット、注意点まで解説しました。

区分所有マンションは、土地が持分なので、単独で所有できる一棟アパートが良いと考える方もいます。

しかし、不動産賃貸経営は不動産投資ローンの返済の殆どを家賃収入で賄え、資産形成できることが最大のメリットであり、土地を単独所有することが目的ではない筈です。

また、東京や大阪、名古屋などのワンルームマンション投資は空室リスクが低いため、転入超過人口も増加しているため、賃貸需要からみても有利な投資と言えるでしょう。