【完全解説】日本財託の評判・口コミ情報まとめ|7人に1人が「経済的自由」達成って本当?

こんにちは!
投資マニアのさわです。

本文を始める前に・・・

◆不動産投資で成功したくありませんか?
◆提示価格よりも安く購入したくありませんか?
◆より高値で売却したくありませんか?
◆今保有の物件のキャッシュフローを改善したくないですか?
◆管理形態でお悩みはありませんか?

当てはまる方は私にお任せください!

投資マニアさわ
41歳の投資マニアです。ほったらかしでお金が増える投資が大好物。不動産投資(ワンルームマンションが特に好き)を基盤としています。投資運用総額約6億円。年間手取り家賃収入約800万円。現在IT系コンサルティング企業勤務。過去には金融機関や外資系IT企業に勤務。宮崎県出身。1児の父。

今回は、1990年の創立以降「オーナー様に毎月家賃収入をお届けすること」を使命に、高い入居率にこだわりを持っている「日本財託」について、詳しく解説していきます。

日本財託がなぜ高い入居率を誇っているのか、安心して任せられる不動産会社なのかも含め、解説していきたいと思います。

物件購入を検討する人、不動産投資を検討する人は、どこの不動産会社に相談・依頼するのがいいのか、不動産物件としてどうなのかは、気になるところではないでしょうか?

利用者からの評判、口コミなどを含めて、日本財託がどんな会社なのか、どんな物件を扱っているのか、どんな特徴があるのかなどを見ていきます。特に、ワンルームマンション投資用の物件を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

日本財託とは?

日本財託は、東京都新宿区に本社を構える不動産会社です。

日本財託は、日本財託グループの中核会社として、「日本財託管理サービス」および「BeansTrust賃貸保証」の2つのグループ会社とともに、オーナーへ毎月家賃収入を届けることを使命として掲げて事業を行っています。

会社概要

日本財託は、1990年の創立以降30年以上にわたり、どんな物件が賃貸需要が高く、また、どういった仕様を入居者は求めているのかにこだわり、「入居者が求める物件」を追求し続けているといいます。

そんな日本財託の会社概要は、以下のとおり。

商号 株式会社日本財託
Nihon Zaitaku Co.,Ltd.
本社所在地 〒160-0023
東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル5F・9F・10F・13F
免許番号 株式会社日本財託
 宅地建物取引業 東京都知事(2)第101570号
株式会社日本財託管理サービス
 宅地建物取引業 東京都知事(5)第78866号
 賃貸住宅管理業 国土交通大臣(02)第000408号
 マンション管理業 国土交通大臣(3)第033959号
IT重説事業者番号 259
プライバシーマーク制度 第10700058(5)号
代表取締役 重吉 勉
会社設立 1990年10月
資本金 8000万円
グループ社員数 296名
・日本財託152名
・日本財託管理サービス144名
※2023年7月1日現在
連結売上高 283億9千4百万円(2022年9月決算)
・日本財託 241億7千3百万円
・日本財託管理サービス 41億3千8百万円
・Beans Trust賃貸保証 1億7千5百万円
事業内容 不動産の売買・仲介、賃貸経営サポート・建物管理・賃貸仲介
主要提携先 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行、ジャックス、オリックス銀行、クレディセゾン等
加入団体 (社)東京都宅地建物取引業協会
(社)全国住宅産業協会
グループ会社 株式会社日本財託管理サービス
株式会社BeansTrust賃貸保証
グループ全体の資格保有者 宅地建物取引士184名,賃貸不動産経営管理士112名,CPM(米国不動産経営管理士)12名,一級建築士1名,二級建築士2名,公認不動産コンサルティングマスター2名,マンション管理士5名,管理業務主任者18名,FP1級1名,FP2級52名,AFP10名,CFP®1名,住宅ローンアドバイザー15名,上級相続支援コンサルタント1名,相続診断士23名,一級建築施工管理技士2名,二級建築施工管理技士1名,第二種電気工事士2名,生命保険募集人36名,損害保険募集人58名

主な事業内容

日本財託では、不動産の売買・仲介、賃貸運営サポート、建物管理、賃貸仲介をメインに事業を展開。

不動産の売買では、賃貸需要が高いと見込んだ物件を自社で買い付けし、取り扱っています。

「仲介物件は情報開示が不十分なことが多く、 お客様に自信を持ってお勧めすることができない」という理由から、仲介物件は取り扱っていないようです。

また、グループ会社である日本財託管理サービスと連携することで、賃貸運営をサポートする体制も構築しています。

仲介物件は不動産会社の手数料は最大3%+6万円と決まっています。一方、売主物件(日本財託のケース)は、利益の上限は決まっていませんが、一般的には売主物件の方が利益額は高くなるので、不動産会社からすれば費用対効果は高いですね。

日本財託の5つの特徴

日本財託の特徴は、つぎの5つです。

  1. 都内の中古ワンルームマンションに特化
  2. 選べる「バブル期物件」と「築浅物件」
  3. 販売から管理・運営まで一貫したサービス
  4. 入居率98%
  5. 7人に1人が「経済的自由」達成

ひとつずつ詳しく解説していきます。

1、都内の中古ワンルームマンションに特化

日本財託は、都内の中古ワンルームマンションをメインに取り扱っています。

日本財託では、不動産投資を成功させるためのポイントとして、以下を重要視しています。

  • 賃貸需要が安定している「東京の物件」
  • 物件価格が手頃で利回りが良い「築浅中古物件」
  • リスクを分散できる「区分所有」
  • 物件価格・リフォーム費用が安く、空室期間の短い「ワンルームタイプ」

日本財託の公式ホームページでは、統計データ等を用いながら、上記が重要である理由を解説。そして、上記に該当する「都内の中古ワンルームマンション」に特化した不動産売買を提供しているとうたっています。

取扱物件へのこだわりも強い日本財託。

「将来にわたって入居者に選ばれ続ける物件」と判断できた物件のみを、日本財託自らが買い取り、自社物件として顧客へ提案・提供しています。

入居者に選ばれ続ける物件の条件として、以下の基準を設けて選定しているとのこと。

優良物件の条件
  • 駅から徒歩10分以内
  • 屋内洗濯置き場
  • タイル貼りの外壁
  • バルコニー付き
  • 16㎡以上
  • オートロック
  • 総戸数30戸以上
要注意物件の特徴
  • 駅から徒歩15分以上
  • 室内洗濯置き場がない
  • 瑕疵物件(ひび割れ、漏水)
  • セキュリティーが不十分(オートロックがない)
  • 騒音がひどい(線路、高速道路に面している)
  • 管理組合が機能していない
  • 地方都市物件
  • 15㎡以下の狭小物件
  • 旧耐震法(昭和56年)以前の物件
  • 新宿歌舞伎町などの特殊繁華街
  • 修繕積立金が貯まっていない
  • サブリース契約物件
  • エレベーター無しの4階以上の物件
  • 反社会的勢力の拠点が周辺にある物件
  • 自主管理
  • 修繕工事の履歴がない物件
  • 事故物件
  • 入居者が悪質滞納者の物件

「安定収入が見込める物件だけを紹介する」ことをうたっており、顧客の将来性や投資目的に合わせた具体的な提案に期待したいですね。

物件情報は非公開となっていますが、非公開物件の閲覧フォームから問い合わせをすれば、希望条件のヒアリング後に物件情報を紹介してもらえるようです。気になる方は、一度問い合わせてみるのも良いかもしれませんね。

2、選べる「バブル期物件」と「築浅物件」

日本財託では、中古物件を「バブル期物件」と「築浅物件」に分けて取り扱っています。

バブル期物件は、手頃な価格で購入できるため高利回りに期待できる物件。

対する築浅物件は、最新の室内設備が整っているため入居者からの人気が高く、また利用年数も長い傾向があるため長期収入が期待できる物件となっています。

それぞれの特徴は、以下のとおり。

バブル期物件 築浅物件
エリア 大田区、世田谷区、杉並区、中野区、豊島区、練馬区など準都心、横浜・川崎 千代田区、中央区、港区、文京区、品川区、渋谷区、新宿区などの都心
価格帯 1,000〜1,500万円 2,000〜3,000万円
賃料 50,000〜70,000円 80,000〜100,000円
利回り 手取り4%台 手取り3.8%前後
広さ 16〜20㎡ 20〜25㎡
建物設備 オートロック、3点式ユニット、洗濯機置場、電気コンロ、カーペット オートロック、バス・トイレ別、洗濯機置場、インターネット回線、ガスコンロ、防犯カメラ、CATV、収納スペースの充実、フルタイムロッカー

投資目的や資産運用の考え方、資本金の額などにより、適切な物件は異なります。同じ「中古物件」でも特徴の異なる物件に分けて提案・アドバイスしてもらえるのであれば、よりぴったりな物件に出会える可能性は高まるでしょう。

バブル期物件・築浅物件という分類はあくまで一つの見方です。結局は、その物件が良い物件かどうかの見極めが重要ですよ。

3、販売から管理・運営まで一貫したサービス

日本財託では、販売だけでなく、管理や運営まで一貫したサービスを提供しています。

物件を売ったら終わりという関係ではなく、「お客様と一生涯のお付き合いを築いていく企業」を目指しているとのこと。

グループ会社である日本財託管理サービス、BeansTrust賃貸保証との連携のもと、賃貸管理や運営のサポートまで体制を構築しています。

入居者募集から新規契約および更新契約、滞納督促、リフォーム、退去清算、鍵交換だけでなく、24時間365日受付の入居者専用コールセンター業務や不動産に関する相談窓口「オーナー事務局」など、賃貸管理に関するあらゆる業務を実施。

空室時でも査定賃料下限の80%の支払いが保証される「空室保証」や、家賃滞納時でも100%家賃が保証される「家賃滞納保証」など、不動産オーナーのリスクを抑える保証を用意しています。

また、日本財託の紹介物件を購入した方であれば、月々の管理委託料は税込3,300円。

空室期間中は、管理委託手数料が発生しないことが明記されている点は安心感がありますね。

さらに、「オーナー専用アプリ」を用いれば、募集状況や内装工事の状況、賃貸借契約の状況、送金明細など、賃貸経営における詳細を確認できるようです。

管理・運営の実態がわからないのは不安と感じる方にとっては、うれしい機能ですね。

4、入居率98%以上

年間平均入居率の全国平均が81%であるのに対し、日本財託は「年間平均入居率98%以上」であることを強みとして掲げています。

日本財託では、「入居者が退去し内装工事が終わった段階」を空室と判断。

「オーナー様に安定した家賃をお届けして初めて信頼いただける」との考えのもと、空室期間を最短にするべく、以下のような施策を行っているそう。

施策 内容
審査基準を拡大 柔軟な審査により、学生や外国人などを幅広く獲得。
仲介会社の担当者を待たせない受付体制 仲介会社向け専門コールセンターやLINEの自動音声確認などを駆使し、24時間365日仲介会社の担当者を待たせない仕組みを構築。
物件情報の早期掲載 退去連絡の翌日には募集資料を作成し、翌々日には物件情報を発信。
スピーディな内装工事 退去後1日でも早く内見開始できるよう、協力会社20社のネットワークを活用し、工事をスピーディに対応。
ピンポイント営業 毎朝、賃貸募集会議でその日の重点物件を決定し、エリアごとの仲介会社にピンポイントで物件情報を配信。
写真の掲載方法の工夫 ポータルサイトにおいて、閲覧者の注目をひけるよう、プロカメラマンにより、広く、そして快適な生活がイメージできるような写真を撮影・厳選するなど、物件の魅せ方や写真の掲載方法を工夫。360度画像によるVR内見も採用。
ポイント会員組織制度 賃貸仲介会社からの優先的な物件紹介を実現するため、日本財託の物件を紹介すればインセンティブとしてポイントが付与される精度を設立。入居者募集に苦戦している物件や閑散期には、ポイントを倍付けにするなどの対応も実施。
都内5000社に情報発信 都内5,000社の仲介会社に、専用ホームページから物件の情報を発信。

入居率算出の基準を明言している点は好印象ですね。

しかし、内装工事が終わった段階を空室と判断するということは、「入居者が退去したあとも原状回復工事が済むまでは入居中とカウントされる」とも考えられます。

入居率の計算方法も含めると、あまり数値を過信せず、しっかり物件を見極めることが重要ですね。色々調べたけど物件が本当に良いかわからない!という方は、LINEで相談ください。

5、7人に1人が「経済的自由」達成

日本財託が2021年に実施したアンケートでは、回答者の7人に1人がFIREを達成していると回答したそうです。

アンケートの有効回答数は1254名で、そのうち172名が「経済的自由を実現している」と回答。その中でも、さらに70名は早期退職まで含めた「FIRE」を達成。

FIREを達成すれば、時間や場所にしばられることなく自由な生活を送ることができるため、憧れる方も多いのではないでしょうか?

とはいえ、早期退職するには計画性が必要です。また退職するとローンでの不動産購入は難しくなるのでどういう意味でのFIREなのかは疑問はあります。物件が空室が続くようだとFIREは破綻するので物件選びはより慎重に選ぶべきです。

日本財託では、この実績をもとに、経済的自由を実現するために必要な「不動産投資の鉄板ノウハウ」等を伝えるセミナーを開催しています。

セミナーの主な内容は、以下のとおり。

  • 不動産投資の目的
  • 不動産投資の危ない7つの特徴
  • なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか
  • 定年までにどうやって物件を増やしていくのか
  • 賃貸管理会社だから分かる物件選びのポイント
  • 金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合

少し興味がある、でもセミナーに参加するのは気が引ける・・・という方は、ぜひわたくしさわLINEでご相談ください。

こういったアンケート結果を見るとついついこの会社はすごい!と思いがちですが、こと不動産投資においては、”どの物件に投資するか”が一番重要で、どの会社だから利回りが良い、家賃が高い、ということにはなりません。最終的に不動産会社と投資家は利益相反の関係ですから、自分の目でしっかり物件を判断するようにしましょう。もちろん相談いただければ乗りますよ。

日本財託に管理を任せる上での留意点

日本財託では賃貸管理サービスを提供していますが、利用に際して留意しておくべきポイントがいくつかあります。

まず、前述のとおり、日本財託では入居率を上げるために、入居者の審査基準を一部拡大しています。

そのため、ほかの賃貸管理会社では入居審査に通りにくい方でも、日本財託の入居審査では通過する可能性があります。

この点を把握しないまま管理を任せると、たとえば自分の物件に外国人が入居すると聞いて驚いてしまう人もいるかもしれません。

日本財託のホームページでは、「日本人に比べて滞納が多いのではないか?」「生活のルールを守らないのでは?」「契約でトラブルが起きないの?」といった、外国人入居者に対するイメージは誤解であると明記されていますが、不安な場合は、事前に担当者へ確認しておくと良いでしょう。

また、空室解消のために賃料の引き下げを提案される可能性もあるようです。

この点に関して、ホームページには「空室解消のために過度に下げるのではなく“適正な相場家賃”を設定」との記載があります。

さらに「勝手に家賃を下げて募集を行うことは決してない」とも記載されています。過度な心配は不要ですが、賃料の引き下げを提案される可能性がある点は留意しておくと良いでしょう。

物件は古くなると家賃が下がっていくことが一般的ですが、物件によっては逆に家賃があがる物件や、長期にわたって家賃が変わらない物件もあります。それは物件の需要と供給によるところが大きいため、やはりどんな物件に投資するか、が一番重要だと私は考えています。

生命保険代わりと言われたら要注意

不動産会社の中には「生命保険代わりになる」「保険料を圧縮できる」などと謳って不動産投資を勧める会社がありますが、これには注意が必要です。

不動産を購入する際はローンを組むのが一般的であり、このときあわせて団信(団体信用生命保険)に加入することから、「ローン返済中に万が一のことがあっても安心=生命保険代わりになる」、とアピールしているわけです。

団信が生命保険の役割を果たすことは確かです。しかし団信がカバーするのはあくまでも生命保険が担う役割の一部。さらに、保障が得られると言ってもそれはあくまでも物件を所有している間だけです。

こうした理由から、団信に加入するからといって安易に生命保険を解約するのはおすすめできません。

不動産投資の目的は、あくまでも不動産によって利益を得ることです。投資本来の目的から逸れる部分で判断せず、しっかり物件選定しましょう。

これは「生命保険代わり」に限った話ではなく、「節税対策」や「年金代わり」といったセールストークも基本的に同様です。もしもこのような内容で不動産を提案された場合は相談してくださいね。

こちらのページにこれまでの投資実績を掲載しているので、あわせてチェックしてみてください。

日本財託のいい口コミ・評判

日本財託のいい口コミは、以下のとおり。

  • 他社と比較しての話にはなりますが、どちらかというと他社の営業は物件を捌くことのみが目的のような印象がありましたが、今回のご担当者は物件を売るためだけのセールストークではなく、投資する側に立って色々とご説明頂いたと感じます。
  • オーナーセミナーを定期的に開催しており、フォローアップの面談もできて満足している、保有物件のなかで、購入して9年ほど経ったものを、購入価格より高く買い戻してもらったものがあり、タイミングの問題ではあるが、区分マンション投資がうまくいったことを実感している。
  • 目の前の商品を紹介するところから始めることなく、まず顧客が何をしたがっているのか把握するところから始めるスタイルは好感が持てる。
  • 利回りが高い中古物件を多数揃えていらっしゃるため、高めの評価とさせていただきました。また、質としても、入居率の高さの背景には、物件の価値やクオリティが高いまま保てていることがあると考えます。

日本財託には、対応力の高さや購入後のフォローアップの質の高さに関する口コミが多く見受けられました。

コンサルティング営業がメインであるため、物件の押し売りをするようなことはなく、本当に顧客に合った物件を提案していると感じられる点を評価する声も多かったです。

都内の中古ワンルームマンションを検討している方は、一度相談してみてもいいかもしれませんね。

紹介物件が自社保有物件のみであり、ワンルームマンションをメインに取り扱っているため、選択肢が限られる点は気になりますね。他の投資手段も選択肢に入れておきたいところです。

日本財託のまとめ

日本財託は、東京の中古ワンルームマンションをメインで取り扱う不動産会社です。

「オーナーに毎月家賃をお届けする」ことをモットーに、年間平均入居率98%を強みとして掲げています。万が一入居者が決まらなかったり賃料滞納があった場合には、空室保証や家賃滞納保証も用意されています。

ただし、あくまで「投資」であるため、どんなに保証がついていてもリスクは伴います。慎重な判断は忘れないようにしましょうね。

何かお困りの場合は細かいことでもお答えできますので、さわまでLINEでメッセージいただけたらと思います。

株式会社日本財託を検討されている方へ

  • 不動産投資は節税になります!と営業されていませんか?
    →節税効果は数年です。延命措置も実はありますが。
  • サブリース契約なので安心です!と営業されていませんか?
    →サブリース契約のままだと物件売却ができないケースがあります。外すにはテクニックが必要です。
  • 老後の資金のために現役時代に不動産を購入しましょう!と営業されていませんか?
    →先の話よりも今から儲かる不動産投資をしませんか?
  • 友達の友達から不動産業者を紹介されていませんか?
    →その友達はあなたの人生を考えているのでしょうか?
  • 相場より高値で不動産を売却できると言われていませんか?(すでに不動産をお持ちの方)
    →契約解除金狙いの可能性があります。

私は不動産投資マニアかつ元々不動産業者に出向した経験もあるため、お役に立てる自信があります。

もし気になる方はLINEでご相談ください。それでは!