日本財託がやばいと言われる理由は？築古・低利回り物件を提案される？評判・口コミ情報まとめ｜業界トップクラスの管理戸数・入居率を誇る不動産会社

こんにちは！
投資マニアのさわです。

今回は、1990年の創立以降「オーナー様に毎月家賃収入をお届けすること」を使命に、高い入居率を重視した賃貸経営を行っている 日本財託 について詳しく解説します。

不動産投資を検討する際、「利回りが高いかどうか」だけに目が向きがちですが、実際の運用では空室が出ず、想定どおりの家賃収入を得られるかが非常に重要です。表面利回りが高く見えても、空室が続けば実質利回りは大きく下がってしまいます。

日本財託は、こうした点を踏まえ、派手な高利回りを前面に打ち出すのではなく、入居率の高さによって安定した実質利回りを確保するというスタンスを取っている不動産会社です。そのため、「長期的に安定した家賃収入を得たい」「利回りとリスクのバランスを重視したい」と考える投資家から一定の支持を集めています。

本記事では、日本財託がなぜ高い入居率を維持できているのか、提示される物件の利回りは投資家目線でどう評価できるのか、といった点を中心に解説していきます。

利用者からの評判や口コミをもとに、日本財託の特徴や扱っている物件、ワンルームマンション投資における注意点なども整理します。これから不動産投資を始めたい方や、利回りと安定性の両立を重視したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

日本財託のクチコミ・評判

日本財託について調査すると、口コミや投資家の評価は「詐欺」「悪質」といった強い否定よりも、投資手法の効率性や考え方に対する賛否が中心となっているのが特徴です。

とくに目立つのは、

• 提案される物件の築年数や価格帯

• 月々の収支がほぼトントン、あるいはマイナスになる設計

• 「年金づくり」「コツコツ積み上げる」といった長期前提の投資方針

といった点に対する評価で、日本財託のスタンスそのものが、投資家の間で議論の対象になっている様子がうかがえます。

なお、以下はすべて第三者による投稿を参考にしたものであり、個別の事実関係や背景を外部から検証することはできません。その前提を踏まえたうえで読んでください。

投資手法・物件内容に関する評価

日本財託は、中古ワンルームマンションを中心に、長期保有を前提とした安定運用型の投資を提案している会社です。

口コミや投資家の意見を見ると、

• 「築年数が古く、価格が割高に感じる」

• 「管理費や修繕積立金を含めると、収支がほぼ出ない」

• 「頭金を入れ、繰り上げ返済を前提にしないと厳しい」

といった声が一定数見られます。

これは、日本財託の提案が短期的な利回りやキャッシュフローを重視する投資家向けではなく、複数戸を長期保有し、最終的に無借金化を目指す層を想定しているためと考えられます。

そのため、「最初からプラス収支で回したい」「できるだけ効率よく資産を増やしたい」と考える投資家にとっては、非効率に映りやすい側面がある点は否定できません。

入居率・管理体制に関する評判

日本財託は、管理戸数の多さや高い入居率を強みとして打ち出しています。

管理体制については、

• 「管理はしっかりしている」

• 「管理費は比較的安い」

といった肯定的な声も確認できます。

一方で、

• 「入居率の定義がやや楽観的に見える」

• 「築古物件を前提とした数字ではないか」

といった冷静な指摘も見られます。

数字そのものの大小よりも、どのような基準で算出されているのか、どう受け止めるかが重要であり、表面的な実績だけで判断すると、期待とのズレが生じやすい点には注意が必要でしょう。

担当者・提案姿勢に関する評価

会社規模が大きいこともあり、担当者の対応や提案内容については、評価が分かれています。

口コミの中には、

• 「提案を急かされた」

• 「当日中の判断を求められた」

• 「担当者によって説明の質に差がある」

といった意見が見られました。

一方で、

• 「丁寧に教えてもらえた」

• 「無理な営業はなかった」

という声もあり、担当者によって印象が大きく変わる会社という評価が実態に近いようです。

迷惑電話・営業連絡に関する口コミ

日本財託に関しては、電話番号口コミサイトや掲示板を中心に、営業電話や勧誘連絡に関する書き込みも一定数確認できます。

内容としては、

• 「日本財託管理サービス」「入居者サポートセンター」などの名目で連絡が来る

• ウォーターサーバーや通信回線の勧誘につながるケースがある

• 自身の契約内容や物件との関係が分からず、不信感を覚えた

といったものです。

これらは、日本財託の投資提案そのものとは直接関係のない業務委託・提携営業である可能性も考えられますが、受け取る側からすれば区別がつきにくく、管理会社としての姿勢に疑問を持たれやすい要因になっている点は否めません。

クチコミ全体を通して見える傾向

日本財託に関する口コミを総合すると、

• 派手な利回りや短期的な儲けを期待するとミスマッチになりやすい

• 長期・堅実・管理重視という方針に共感できるかどうかで評価が分かれる

という構造が見えてきます。

不動産投資において重要なのは、会社の知名度や検索ワードの印象ではなく、その投資手法が自分の資金力・目的・時間軸に合っているかどうかです。

日本財託についても、良し悪しを単純に断じるのではなく、自分の投資スタンスとの相性を冷静に見極める必要があるでしょう。

日本財託とは？

日本財託は、東京都新宿区に本社を構える不動産会社です。

日本財託は、日本財託グループの中核会社として、「日本財託管理サービス」および「BeansTrust賃貸保証」の2つのグループ会社とともに、オーナーへ毎月家賃収入を届けることを使命として掲げて事業を行っています。

会社概要

日本財託は、1990年の創立以降30年以上にわたり、どんな物件が賃貸需要が高く、また、どういった仕様を入居者は求めているのかにこだわり、「入居者が求める物件」を追求し続けているといいます。

そんな日本財託の会社概要は、以下のとおり。

主な事業内容

日本財託では、不動産の売買・仲介、賃貸運営サポート、建物管理、賃貸仲介をメインに事業を展開。

不動産の売買では、賃貸需要が高いと見込んだ物件を自社で買い付けし、取り扱っています。

「仲介物件は情報開示が不十分なことが多く、 お客様に自信を持ってお勧めすることができない」という理由から、仲介物件は取り扱っていないようです。

また、グループ会社である日本財託管理サービスと連携することで、賃貸運営をサポートする体制も構築しています。

日本財託の6つの特徴

日本財託の特徴は、つぎの6つです。

1. 都内の中古ワンルームマンションに特化
2. 選べる「バブル期物件」と「築浅物件」
3. 販売から管理・運営まで一貫したサービス
4. 入居率98％
5. 7人に1人が「経済的自由」達成
6. 現役投資家が講師を務めるセミナーを開催

ひとつずつ詳しく解説していきます。

1、都内の中古ワンルームマンションに特化

日本財託は、都内の中古ワンルームマンションをメインに取り扱っています。

日本財託では、不動産投資を成功させるためのポイントとして、以下を重要視しています。

• 賃貸需要が安定している「東京の物件」
• 物件価格が手頃で利回りが良い「築浅中古物件」
• リスクを分散できる「区分所有」
• 物件価格・リフォーム費用が安く、空室期間の短い「ワンルームタイプ」

日本財託の公式ホームページでは、統計データ等を用いながら、上記が重要である理由を解説。そして、上記に該当する「都内の中古ワンルームマンション」に特化した不動産売買を提供しているとうたっています。

取扱物件へのこだわりも強い日本財託。

「将来にわたって入居者に選ばれ続ける物件」と判断できた物件のみを、日本財託自らが買い取り、自社物件として顧客へ提案・提供しています。

入居者に選ばれ続ける物件の条件として、以下の基準を設けて選定しているとのこと。

「安定収入が見込める物件だけを紹介する」ことをうたっており、顧客の将来性や投資目的に合わせた具体的な提案に期待したいですね。

物件情報は非公開となっていますが、非公開物件の閲覧フォームから問い合わせをすれば、希望条件のヒアリング後に物件情報を紹介してもらえるようです。気になる方は、一度問い合わせてみるのも良いかもしれませんね。

2、選べる「バブル期物件」と「築浅物件」

日本財託では、中古物件を「バブル期物件」と「築浅物件」に分けて取り扱っています。

バブル期物件は、手頃な価格で購入できるため高利回りに期待できる物件。

対する築浅物件は、最新の室内設備が整っているため入居者からの人気が高く、また利用年数も長い傾向があるため長期収入が期待できる物件となっています。

それぞれの特徴は、以下のとおり。

投資目的や資産運用の考え方、資本金の額などにより、適切な物件は異なります。同じ「中古物件」でも特徴の異なる物件に分けて提案・アドバイスしてもらえるのであれば、よりぴったりな物件に出会える可能性は高まるでしょう。

3、販売から管理・運営まで一貫したサービス

日本財託では、販売だけでなく、管理や運営まで一貫したサービスを提供しています。

物件を売ったら終わりという関係ではなく、「お客様と一生涯のお付き合いを築いていく企業」を目指しているとのこと。

グループ会社である日本財託管理サービス、BeansTrust賃貸保証との連携のもと、賃貸管理や運営のサポートまで体制を構築しています。

入居者募集から新規契約および更新契約、滞納督促、リフォーム、退去清算、鍵交換だけでなく、24時間365日受付の入居者専用コールセンター業務や不動産に関する相談窓口「オーナー事務局」など、賃貸管理に関するあらゆる業務を実施。

空室時でも査定賃料下限の80％の支払いが保証される「空室保証」や、家賃滞納時でも100％家賃が保証される「家賃滞納保証」など、不動産オーナーのリスクを抑える保証を用意しています。

また、日本財託の紹介物件を購入した方であれば、月々の管理委託料は税込3,300円。

空室期間中は、管理委託手数料が発生しないことが明記されている点は安心感がありますね。

さらに、「オーナー専用アプリ」を用いれば、募集状況や内装工事の状況、賃貸借契約の状況、送金明細など、賃貸経営における詳細を確認できるようです。

管理・運営の実態がわからないのは不安と感じる方にとっては、うれしい機能ですね。

4、入居率98％以上

年間平均入居率の全国平均が81％であるのに対し、日本財託は「年間平均入居率98％以上」であることを強みとして掲げています。

日本財託では、「入居者が退去し内装工事が終わった段階」を空室と判断。

「オーナー様に安定した家賃をお届けして初めて信頼いただける」との考えのもと、空室期間を最短にするべく、以下のような施策を行っているそう。

入居率算出の基準を明言している点は好印象ですね。

しかし、内装工事が終わった段階を空室と判断するということは、「入居者が退去したあとも原状回復工事が済むまでは入居中とカウントされる」とも考えられます。

5、7人に1人が「経済的自由」達成

日本財託が2021年に実施したアンケートでは、回答者の7人に1人がFIREを達成していると回答したそうです。

アンケートの有効回答数は1254名で、そのうち172名が「経済的自由を実現している」と回答。その中でも、さらに70名は早期退職まで含めた「FIRE」を達成。

FIREを達成すれば、時間や場所にしばられることなく自由な生活を送ることができるため、憧れる方も多いのではないでしょうか？

とはいえ、早期退職するには計画性が必要です。また退職するとローンでの不動産購入は難しくなるのでどういう意味でのFIREなのかは疑問はあります。物件が空室が続くようだとFIREは破綻するので物件選びはより慎重に選ぶべきです。

日本財託では、この実績をもとに、経済的自由を実現するために必要な「不動産投資の鉄板ノウハウ」等を伝えるセミナーを開催しています。

セミナーの主な内容は、以下のとおり。

• 不動産投資の目的
• 不動産投資の危ない７つの特徴
• なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか
• 定年までにどうやって物件を増やしていくのか
• 賃貸管理会社だから分かる物件選びのポイント
• 金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合

少し興味がある、でもセミナーに参加するのは気が引ける・・・という方は、ぜひわたくしさわにLINEでご相談ください。

日本財託のメリット・デメリット

日本財託の特徴を踏まえたうえで、投資・購入の観点から見たメリットとデメリットをあらためて整理します。

日本財託のメリット

都内中古ワンルームに特化した物件選定

東京の賃貸需要に絞り込み、エリア・駅距離・設備条件などを明確な基準で選定している点は、長期保有を前提とする投資において一定の安心感があります。

バブル期物件と築浅物件を投資目的別に選べる

価格重視のバブル期物件と、設備・耐用年数重視の築浅物件を分けて提案しており、資金力や運用方針に応じた選択肢が用意されています。

販売から賃貸管理まで一貫したサポート体制

売って終わりではなく、管理・入居者対応・オーナーサポートまで自社グループで担う体制は、手間をかけずに運用したい人にとってメリットと言えるでしょう。

入居付けに力を入れた管理体制

柔軟な入居審査や仲介会社向けの仕組みづくりなど、「空室期間を短くする」ことに注力している点は、日本財託の大きな特徴です。

長期・堅実型の投資ノウハウを体系化している

「コツコツが勝つコツ」という考え方のもと、繰り上げ返済や複数戸保有を前提とした運用モデルを一貫したストーリーで提示している点は評価できます。

現役投資家が登壇するセミナーを開催している

不動産会社主導ではあるものの、現役投資家の視点に触れられる機会を用意している点は、初心者にとって学びの入口になりやすいでしょう。

日本財託のデメリット

築年数が古めの物件が中心になりやすい

バブル期物件を含むため、築20年以上の物件が多くなりやすく、修繕費や将来の出口戦略には注意が必要です。

初期のキャッシュフローが出にくい設計

管理費・修繕積立金を含めると、月々の収支がトントン、あるいはマイナスになるケースも多く、キャッシュフロー重視の人には不向きです。

物件価格が割高に見えることがある

仲介で自力購入した場合と比べると、価格が高く感じられるケースもあります。利便性・管理体制込みの価格と理解できるかが分かれ目でしょう。

投資スタイルが合わないと「効率が悪い」と感じやすい

短期利益や高利回りを求める人にとっては、日本財託の投資手法は回りくどく、「やばい」「微妙」と映りやすい構造です。

入居率などの数値を鵜呑みにしづらい

入居率の定義や算出基準を理解せずに見ると、実態とのギャップを感じる可能性があります。数字の意味を自分で解釈する姿勢が求められます。

セミナーや実績アピールを過信しやすい

「〇人に1人が経済的自由」「鉄板ノウハウ」といった表現は、魅力的に見える反面、不動産投資の本質である「物件個別の良し悪し」を見落としやすくするリスクもあります。

日本財託に管理を任せる上での留意点

日本財託では賃貸管理サービスを提供していますが、利用に際して留意しておくべきポイントがいくつかあります。

まず、前述のとおり、日本財託では入居率を上げるために、入居者の審査基準を一部拡大しています。

そのため、ほかの賃貸管理会社では入居審査に通りにくい方でも、日本財託の入居審査では通過する可能性があります。

この点を把握しないまま管理を任せると、たとえば自分の物件に外国人が入居すると聞いて驚いてしまう人もいるかもしれません。

日本財託のホームページでは、「日本人に比べて滞納が多いのではないか？」「生活のルールを守らないのでは？」「契約でトラブルが起きないの？」といった、外国人入居者に対するイメージは誤解であると明記されていますが、不安な場合は、事前に担当者へ確認しておくと良いでしょう。

また、空室解消のために賃料の引き下げを提案される可能性もあるようです。

この点に関して、ホームページには「空室解消のために過度に下げるのではなく“適正な相場家賃”を設定」との記載があります。

さらに「勝手に家賃を下げて募集を行うことは決してない」とも記載されています。過度な心配は不要ですが、賃料の引き下げを提案される可能性がある点は留意しておくと良いでしょう。

日本財託のまとめ

日本財託は、東京の中古ワンルームマンションをメインで取り扱う不動産会社です。

「オーナーに毎月家賃をお届けする」ことをモットーに、年間平均入居率98％を強みとして掲げています。万が一入居者が決まらなかったり賃料滞納があった場合には、空室保証や家賃滞納保証も用意されています。

ただし、あくまで「投資」であるため、どんなに保証がついていてもリスクは伴います。慎重な判断は忘れないようにしましょうね。

何かお困りの場合は細かいことでもお答えできますので、さわまでLINEでメッセージいただけたらと思います。

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