みんなで大家さんの評判・口コミ情報まとめ｜「想定利回り6〜7%」「元本評価割れなし」を謳う不動産小口化サービス

こんにちは！
投資マニアさわです。

本記事では、想定利回り6〜7%を謳う不動産小口化サービス「みんなで大家さん」を取り上げます。いろいろな意味で話題のサービスですから、興味をもっている方も多いでしょう。

そこで本記事では、同サービスの概要、口コミ・評判などをもとに、フラットな目線で評価していきます。「みんなで大家さん」や「みんなで大家さんmini」で投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

みんなで大家さんとは

参照：minnadeooyasan

みんなで大家さんは、2007年9月にスタートした不動産小口化サービスです。販売会社の「みんなで大家さん販売」と営業者の「都市綜研インベストファンド株式会社」によって運営されています。

ここではまず、そんな同社の会社概要と事業内容を確認していきましょう。

会社概要

みんなで大家さんの販売会社、営業者の概要は以下のとおりです。

主な事業内容

みんなで大家さんは、一般的な不動産投資事業ではなく、不動産特定共同事業にもとづく小口化サービスを提供しています。

いわゆる不動産クラウドファンディングの一種ですね。一口100万円から始められる「みんなで大家さん」に加え、2023年からは、一口1万円から始められる「みんなで大家さんmini」も提供しているようです。

みんなで大家さんの4つの強みや特徴

みんなで大家さんの特徴は、以下の4つです。

1. 1口100万円から不動産投資が始められる
2. 想定利回り6〜7%、元本割れなしと謳っている
3. みんなで大家さんminiは最低1万円から参加できる
4. 権利を譲渡して現金化できる

それぞれ見ていきましょう。

1.1口100万円から不動産投資が始められる

「みんなで大家さん」は、1口100万円から始められる不動産小口化サービスのひとつです。同社は、「通常の不動産投資では多額の初期投資が発生する」ということを引き合いに、同サービスによる投資を勧めています。

確かに不動産小口化サービスなら初期費用を抑えられるかもしれませんが、そのぶん利益も薄まりますし、1口100万円という金額は「少額」というにはやや多すぎる金額にも思えます。

そもそも実物不動産投資では諸費用も含めてローンを組めるので、実際にかかる費用はかなり抑えられます。また小口化サービスは、家賃収入でローンを返済するといったレバレッジも効かせられないので、実物不動産投資とは性質がまったく異なります。

2.想定利回り6〜7%、元本割れなしと謳っている

公式サイトによると、みんなで大家さんは想定利回り6〜7%、元本割れなしを謳っています。

安全性と高いリターンをアピールしているわけですが、公式サイトにも注釈がある通り、想定利回りや元本は将来にわたって保証されているわけではありません。

さらに小口化サービスは実物不動産にかかるコストやリターンを小分けにする性質上、通常の不動産投資より利回りは低くなるのが一般的。だからこそリスクも抑えられます。

ところが同サービスが謳う想定利回りは、競合と比べてもかなり高い水準です。

「なぜそんな利回りを実現できるのか？」という点と、「“想定”利回りであり、実質利回りではない」という点は、しっかり踏まえて検討したほうがいいでしょう。

3.みんなで大家さんminiは最低1万円から参加できる

みんなで大家さんの派生サービスである「みんなで大家さんmini」は、本家よりもさらに手軽な最低1万円という低コストから投資できます。

なお、公式サイトに掲載されている運用物件の想定利回りは年換算3.2%となっています。1口100万円からのみんなで大家さんに比べると、だいぶ控え目な印象です。

参照：minnadeooyasan-mini

前述のとおり、小口化商品はレバレッジが効かせられないので、実物不動産と同じ投資商品として考えるべきではありません。

1万円という資金で投資がしたいなら、投資信託などの方がよほど安全性も高く、効率的なのかなと思います。

4.権利を譲渡して現金化できる

みんなで大家さんは、営業者であるファンドに投資分の権利を譲渡して現金化できる仕組みを挙げて、現金化がしやすい点を強みとして謳っています。

これはいわゆる解約に相当する手続きですが、一方で、業者都合で断られる可能性がある旨も記載されていました。

なお、現在は公式サイトに解約申請フォームが設けられているものの、先日の業務停止命令にともなって解約が多発していることにより、一時的に受け付けを停止しているようです。

ネット上の声ではありますが、行政処分前にたまたま解約請求をしたケースでは、現金化まで3ヶ月かかったという話も見受けられました。今回の解約請求がとおり、無事に現金化されたとしても、かなりの時間を要する可能性がありそうです。

みんなで大家さんの業務停止命令について

みんなで大家さんは、「みんなで大家さん成田16号」というプロジェクトの募集に関連して、2024年6月に行政処分を受けています。

大まかな背景は以下のとおりです。

• 開発用途を大幅に変更した際に投資家への説明を怠った（観光産業拠点→食品産業拠点）
• 開発許可を取得していない土地を書類に記載して販売活動をした
• 造成工事完了後の形状や構造を記載すべきところ、完了前の形状を記載していた

上記の理由から、東京都と大阪府から業務停止命令が下されました。この事態を受けて、行政処分後の数日で400件以上、合計28億円を超える解約請求が殺到しているのです。

今回の行政処分の根拠自体は、書類の書き間違いで通る可能性があるような軽微なものかもしれません。また、都市綜研インベストファンドの貸借対照表によれば、本プロジェクトで取得している土地全体の価格は約2000億円にのぼるようですから、解約請求の金額も見た目ほどインパクトの大きなものではない可能性もあります。2024年7月時点では、既会員への分配金もきちんと支払われているようです。

しかし、みんなで大家さんに行政処分が下されるのはこれが初めてではありません。土地の購入価格が高すぎるという声や、2026年度末の開業を謳いながら一向に工事が進んでいない状況を不安視する声も多いのが現状です。

みんなで大家さんのクチコミ・評判

みんなで大家さんをリサーチしたところ、以下のようなコメントが寄せられていました。

• 「個々の投資家が背負うリスクよりは低減される」
• 「担当者が伴走してくれる」
• 「運用の進捗状況やリターンの情報が適切に提供されている」

一部の投資家からは上記のような口コミが投稿されていますが、これらは行政処分を受ける以前のもの。あくまで参考程度に留めた方が良いでしょう。

Googleの口コミでは低評価の投稿も見受けられるので、興味がある方はチェックしてみてください。

みんなで大家さんについてよくある質問

みんなで大家さんについて、よくある質問を抜粋しました。

投資物件は確認できるの？

2024年7月時点で参加を募集しているプロジェクトは掲載されていません。再募集の目処なども確認できないので、公式サイトで続報を待つほかないでしょう。

みんなで大家さんは業務停止処分を受けたの？

みんなで大家さんは、特定のプロジェクトにおける用途変更報告を怠り、開発許可も取得していなかったことで、業務停止処分を受けています。

等価で現金化できるの？

現金化（解約）に関する記載はあるものの、具体的な割合や条件は明記されていませんでした。本稿執筆時点では、行政処分を受けての解約申請が殺到していることから受付自体を停止しているようです。

みんなで大家さんのまとめ

今回は、みんなで大家さんの特徴、クチコミ・評判などについて解説しました。

同サービスは不動産小口化商品で、一口100万円で手軽にチャレンジできる点を強みと謳っています。最低1万円から始められる「みんなで大家さんmini」も取り扱っていますが、いずれにせよ実物不動産のメリットであるレバレッジが効かせられないので、実物不動産投資と比べてもあまり意味はないかなと思います。

さらに同社は2024年に行政処分を受けており、直後に28億円を超える解約申請が入ったとのことです。利用を検討する場合は、最新の情報をチェックすることをおすすめします。