大東建託株式会社の評判・口コミまとめ|計画から運用まで丸ごと委託できる不動産会社!

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投資マニアのさわです。

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投資マニアさわ
40歳の投資マニアです。ほったらかしでお金が増える投資が大好物。不動産投資(ワンルームマンションが特に好き)を基盤としています。投資運用総額約6億円。年間手取り家賃収入約800万円。現在IT系コンサルティング企業勤務。過去には金融機関や外資系IT企業に勤務。宮崎県出身。1児の父。

今回は、賃貸住宅供給戸数No.1を誇る、大東建託について詳しく解説します。

当ブログの読者の中には、「土地活用について同社に問い合わせてみたい」、「新たに投資用不動産を購入したいがどのような物件を扱っているのか知りたい」という方がおられるかもしれません。

そこで、同社について、事業(サービス)内容や評判などを調べてみました。根拠が薄い中で同社をおすすめしたり、逆に事実に反した情報を流したりせず、フラットな目線で解説しています。

ぜひ、参考にしてみてくださいね。

大東建託株式会社とは

大東建託グループは、賃貸契約件数でもNo.1の総合不動産企業です

会社概要

大東建託株式会社は、土地の有効活用を目的とした賃貸建物の建築を主な事業内容として、 1974年に名古屋市千種区に資本金100万円で設立されました。

1988年に現在の社名に変更後、1989年に名古屋証券取引所第二部に上場、翌年売上1,000億円を達成しています。

1992年2月には、東京証券取引所第一部に上場を果たし、同年売上2,000億円を達成。

2023年6月には創業50周年を迎えた、老舗不動産グループです。

そんな大東建託株式会社の会社概要は以下のとおり。

会社名 大東建託株式会社
所在地 〒108-8211
東京都港区港南二丁目16番1号 品川イーストワンタワー(総合受付24階)
電話番号 03-6718-9111(大代表)
設立 1974年6月20日
資本金 29,060百万円
代表者 代表取締役 社長執行役員 竹内 啓
従業員 8,128名(2023年3月末現在)
主な事業内容 ・建物賃貸事業の企画・建築
・不動産の仲介・管理
・およびガス供給などの関連事業
証券コード 1878
上場証券取引所 東京証券取引所:プライム市場
名古屋証券取引所:プレミア市場
業者登録 建設業:国土交通大臣許可(特-3)第7371号
    国土交通大臣許可(般-3)第7371号
宅建業:国土交通大臣免許(10)第3293号
関連会社 大和コンサルティング株式会社
〒160-0004
東京都新宿区新宿4-3-17 FORECAST新宿SOUTH 4階
TEL:03-5356-8710
決算期 3月31日
取引金融機関 三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、その他
事業者登録番号 T4010401016607

主な事業内容

大東建託株式会社の主なビジネスモデルは、土地オーナーに賃貸アパート・マンションの経営といった土地活用を提案し、設計・建築・施工をしたうえで、一括借上してそれらを運用するというものです。

大東建託の主要グループ会社は以下のとおりです。

  • 大東建託パートナーズ株式会社
    一括借上契約や業務委託契約を受けて、建物維持、入居者様の入居から退去までの家賃管理、契約管理、建物管理、など総合的な賃貸建物の管理。賃貸契約件数100万件を超える実績がある。
  • 大東建託リーシング株式会社
    「いい部屋ネット」を運営し、不動産賃貸仲介サービスを中心に大東建託が建築・施工した物件の賃借人を募集。全国240の直営・フランチャイズ店舗を運営し管理している。不動産売買事業も行っている。

その他、建設事業で1社、不動産事業で3社、関連事業で10社のグループ会社を率いています。

入居者募集では、賃貸契約件数が業界最多の「いい部屋ネット」を大東建託リーシングが運営し、賃貸仲介業務を担当。

「いい部屋ネット」はオンラインだけではなく、実店舗も全国240店舗(2023年9月現在)あります。

企業が長期出張で利用するケースに対応できるマンスリー契約なども募集しており、幅広いユーザーを集めているようです。

大東建託株式会社の5つの特徴

大東建託株式会社のサービス(事業)の特徴は、以下の5つです。

  1. 全国規模で土地活用をサポート
  2. 木造からRC造まで幅広い選択肢
  3. 事業用土地活用にも強い
  4. 「賃貸経営受託システム」でまるごと委託
  5. 手間や負担の少ない「一括借上システム」

それぞれ見ていきましょう。

全国規模で土地活用をサポート

大東建託株式会社は、全国を対象に土地活用をサポートしています。

企業自体の認知度・知名度が高く、47都道府県すべてに支店を持っており、「いい部屋ネット」による入居者募集ネットワークの広さなどもあいまって、土地活用を検討する際に真っ先に候補にあがる企業のひとつです。

土地活用を総合サポートする企業として、一定のブランドを確立していると言ってよいでしょう。

その管理戸数は100万戸以上と、名実ともに業界トップクラスです。

もちろん、実績があるからと言って提案をすべて鵜呑みにしてはいけませんよ。提案の質は担当者次第な部分が大きいですから、少しでも疑問があれば、契約前に解消しておくべきです。

担当者に聞いても要領を得ないという場合は、わたくし投資マニアさわまでLINEにてご相談いただければと思います。

木造からRC造まで幅広い選択肢

大東建託は、オーナーが保有するさまざまな土地とニーズに対応するため、45種類のオリジナルブランドアパートとマンション(DK SELECT)を提供しています。

公式サイトには、木造は2階〜3階建てが36種、鉄骨造は2階〜3階建てが3種、RC造が3階建て以上が6種紹介されていました。

木造アパートは、2階の生活音が気になると言われますが、同社では高遮音床「D-tone55」(ディートーン55)を開発し導入しているとアピールしています。

一般的な賃貸住宅と比べて、重量衝撃音を約1/2、軽量衝撃音を約1/3に低減する床構造とのことです。

外部からの騒音対策として外壁は、上の画像のように多層構造にすることで音を遮断、吸収すると説明されていました。

また、隣戸からの騒音対策としては、下の図が示されています。

下地の間柱を互い違いに配置する千鳥配置で直接的に音が伝搬しないように工夫。吸音材としてグラスウールを2重に充填し、更に石膏ボードも2重に張られているそうです。

住み心地に配慮した設計は付加価値になりますが、そのぶん費用が高額になる傾向があります。そこまで一等地でない土地活用にコストをかけるなら、融資を引いて都内で不動産を持つのも選択肢だと思います。

事業用土地活用にも強い

大東建託は居住用の賃貸アパートによる土地活用を数多くサポートしていますが、飲食店舗・物販店舗といった事業用土地活用にも強みを持っています。

出店を希望する企業のリクエストを聞き、土地オーナーに提案する「ジョイントシステム」という仕組みで、最適な出店場所での事業展開をサポートするとうたっています。

説明を読む限りシンプルなマッチングシステムに思えますが、業界屈指の組織力があるからこそ機能する仕組みと言えそうです。

「賃貸経営受託システム」でまるごと委託

大東建託では、「賃貸経営受託システム」という仕組みで、土地活用の企画・提案から管理・運営まで、賃貸経営をワンストップで提供しています。

賃貸経営受託システムは、土地オーナーに対し、土地活用賃貸経営に関する以下のコンサルティングサービスを提供するところからはじまるようです。

  • 相続対策
  • 土地活用の可能性(空家や遊休地)
  • 固定資産税など税金
  • 賃貸経営に関する不安
  • 老後の悩みや不安
  • 建て替えに関する悩みや不安(賃貸併用住宅など)

同社はこれらコンサルティングを行った上で、次の事項を調査し提案するとしています。

  • 土地診断(立地・周辺環境・都市計画)
  • 建物計画(同社がもつ45種類の建物ブランドの中からいくつかを提案)
  • 経営計画(一括借上条件・事業費用・事業試算書の提示)
  • 資金計画(融資借入先の紹介・返済計画の提案・融資内容)

以上のプラン、事業試算書、サポート体制を提示し、それらをオーナーが理解した上で、受注し契約するという仕組みです。

施工後は、「いい部屋ネット」や仲介専門子会社「ハウスコム」、提携不動産会社といった仲介ネットワークを駆使し、98%を超える入居率を実現しています。

手間や負担の少ない「一括借上システム」

大東建託の「一括借上システム」は、アパート・マンションの建築後、完成した部屋を丸ごと借り上げるシステムです。

賃貸経営受託システムの、管理・運営部分をカバーするシステムと言えるでしょう。

空室保証があり、大東建託パートナーズから毎月一定額の借り上げ賃料が払われます。

一括借上システムで選べるプランは以下の2つです。

  • 〔30年フルパッケージ+5年スタンダード〕プラン
    退去時に都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間(残りの5年はオーナー負担)、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施するプラン
  • 〔35年スタンダード〕プラン
    退去時に都度発生する各住戸の原状回復費は35年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施するプラン

ちなみに大東建託の一括借上システムの借上率は、フルパッケージが84.5%スタンダードが89.75%となっています

詳細は次項で説明しますが、サブリースには注意点があるため気を付けてください。

借上システム(サブリース契約)には要注意

大東建託の一括借上システムでは、以下の点に注意が必要です。

  • 契約期間は35年だが、家賃は10年後から5年ごとに見直される
  • 最大15日間の借上賃料支払免責期間が設けられている
  • 借上契約期間中も借上賃料の見直しができ、減額されるリスクがある
  • 物件の原状回復・修繕対応には適用内と適用外が設定されている

つまり、借上契約といっても、定額家賃が35年間完全に保証される訳ではなく、周辺の家賃相場や競合物件との比較などにより、家賃を見直す権限を同社が持つことになります。

また、原状回復や修繕対応について適用外が定められており、30年以内であってもオーナー負担になるケースがあるということです。

借上契約全般の説明では、「ただし諸条件により解約となる場合がある」としたうえで、「お客様から解約の申し入れをされる場合は、借地借家法第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)が適用されるため、正当な事由が必要」と記載されています。

要するに、一旦契約すると縛られて身動きが取れなくなる可能性があるということです。

大東建託パートナーズの借上契約がそうという訳ではありませんが、国民生活センターには借上契約(サブリース)に関する、以下の相談が増加しています。

  • 勝手に賃料を値下げされた
  • 解約できずに売却のタイミングを逃した
  • 解約する際に高額な手数料を請求された
  • 不要な修繕をされたうえに修繕費を請求された
  • 売却しづらく大幅に値切られた

「こんなはずじゃなかった」とならないよう注意が必要です。提案や話を鵜呑みにせず、物件の立地条件や周辺環境、契約内容から想定されるリスクなどを総合的に検討して判断するようにしてください。

ちなみに、「賃貸管理おまかせプラン」の名称で賃貸管理委託の選択肢も用意されてはいるようです。ただ、すべて丸投げできるのが大東建託を利用するメリットでもあるので、その場合、あえて大東建託に依頼する必要があるのかは検討の余地があります。

大東建託株式会社の口コミ・評判

大東建託株式会社の良い口コミは、CMについて言及するものがほとんどで、サービス内容に触れているものは執筆時点で見当たりませんでした。

その代わり、大東建託の管理する物件に住んでいる方の口コミは多く確認できたので、そちらをご紹介します。

  • 今の賃貸の家、大東建託の物件で家賃支払いクレジットカード可、退去は1ヶ月前、更新料なしなどありがたい条件だったなあ。
    大手の物件は良いところが多い印象。
  • ・大東建託アパートの良いところ○ 賃料高めだけど更新料、Wi-Fi無料 ペット可、部屋が暖かい、お洒落、管理がしっかりしてる、鍵全部くれる(安心)
    ・悪いところ× 所々作りが雑、水が不味い、音が凄く響く、配管がうるさい

またその他に、就職・転職に関する口コミの評価も総じて良いものが多かったです。

実際に土地活用した人の声が一切ない点は気になりますが、、

初めての土地活用を検討している方は、一度は提案を聞いてみるのも良いのではないでしょうか。

大東建託株式会社についてよくある質問

大東建託株式会社について、よくある質問をまとめましたので参考にしてください。

大東建託株式会社が扱う物件の種類は?

大東建託が扱う物件は、同社オリジナルブランドの「DK SELECT」に45種類あり、木造アパート36種、鉄筋コンクリート造アパート・マンションが3種類、RC造の中・高層マンションが6種類あります。

これら賃貸アパート・マンションの取り扱いが中心ではありますが、その他に、事業用の土地活用も含めるとその種類はかなり多岐にわたるようです。

土地の用途(商業地や宅地、地域特性)によりさまざまな制約があり、建築できる建物も違ってくるので、扱う物件の種類は土地の種類だけあるとも言えるかもしれません。

同社は2020年に大きく業績を下げたが35年借上契約しても問題ないか?

2020年は、コロナの影響で不動産業界全体の業績が悪化していましたから、同社だけの問題ではありません。

2020年の業績悪化は別として、35年借上契約の関係要因としては次のようなことが挙げられます。

  • 日本の人口減少・少子化に伴い、賃貸需要も全体的に減少する
  • 大企業への就職などで東京圏や大阪市、名古屋市などの都市部では人口増加が見込める

郊外や地方については、転入人口よりも転出人口が増加傾向にあります。そのため、賃貸需要は減少する可能性が高いという見方があることは事実です。

場合によっては、現在所有する不動産を担保に都市部で土地を購入して賃貸業を営んだ方が安全、というケースも考えられるので、そうした選択肢も含めて検討してみましょう。わたくし投資マニアさわにLINEしてもらえれば、この辺りの意見交換もできますよ。

大東建託株式会社の評判 | まとめ

大東建託株式会社の企業情報、サービス(事業)の特徴、口コミ・評判について解説しました。

同社はさすが、業界No.1の賃貸住宅供給戸数を誇る企業だけあって、業務の進め方や建物などシステム化についても成熟した企業です。

ただ、同社の仕組みは一括借上が前提となっており、個人的には不動産投資としてはあまり魅力を感じないというのが正直なところです。

土地活用の会社なので土地を用意しなければそもそも始められませんし、借上契約すると、物件を売却したくなっても相当ディスカウントしないと売りにくくなります。

それでも借上契約をせざるを得ないという場合には、契約する前に、わたくし投資マニアさわにLINEしてください。

サブリース契約に関する注意事項や、出口戦略時における解約の裏ワザなど、役立つ情報をお伝えします。

大東建託株式会社を検討されている方へ

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    →節税効果は数年です。延命措置も実はありますが。
  • サブリース契約なので安心です!と営業されていませんか?
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    →その友達はあなたの人生を考えているのでしょうか?
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私は不動産投資マニアかつ元々不動産業者に出向した経験もあるため、お役に立てる自信があります。

もし気になる方はLINEでご相談ください。それでは!