ワンルームマンションを高値で売却する方法 |タイミングや注意点なども解説

こんにちは！投資マニアのさわです。

ワンルームマンション投資は売却までの出口戦略が重要です。投資である以上、利益を確定する必要があるからです。

しかし、売却するタイミングや売却価格の決め方、売却する方法はどうすれば良いのか分からないという方が少なくありません。

そこで当記事では、ワンルームマンションを売却するタイミングやできるだけ高値で売却する方法、できるだけ短期間で売却する方法などをご紹介します。

ワンルームマンションを高値で売却する方法とは？

ここでは、まずワンルームマンションを高値で売却する方法と短期間で売却する方法について、見ていきましょう。

仲介による売却

ワンルームマンションにかかわらず、不動産を売却するためには当たり前ですが購入する人を見つける必要があります。

しかし、自身で広告を出稿して売り出しても、なかなか購入希望者は現れないのが現実です。不動産を購入する人は、不動産会社に問い合わせて物件の存在を知る人が殆どであるため、単発で広告出稿しても問い合わせすらないことが少なくありません。

そこで、不動産会社と媒介契約を結んで、広告の出稿から顧客への営業まで不動産会社に任せるのが一般的です。

また、仲介業者は不動産会社のみが閲覧できる「レインズ」（指定流通機構）という不動産取引に関するデータベースで売り出すこともできるため、購入希望者を広く募集することもできます。

仲介手数料はかかるものの、宅建法に基づいた売買業務の進め方もできるため、トラブルを避けられる点からもメリットがあります。

買取業者に売却

もう一つの売却方法が、不動産の買取を専門に行っている不動産会社に販売することです。この方法では希望販売価格よりも安くなる可能性がある代わりに、希望する期間内に販売できるのがメリットになります。

とはいえ、仲介による販売の場合は、仲介手数料がかかりますので実際はそこまで差が出ない場合も多いです。

一部の買取業者では、物件の立地条件次第では最短即日決済に対応している業者も存在しています。

ただ、早く売却したいからといって、とにかくたくさんの業者に相見積もりを取ることは危険です。業者の中には「〇〇円で買いたいといっている人がいます。」といって相場よりも大幅に高い金額を提示してくる業者がいます。これは、今流行りの違約金詐欺の手法です。細かく相場感を把握できない個人投資家は、この詐欺を避けることがかなり困難なので、とにかくやたらと問い合わせない、が鉄則です。

物件を売りたいなら、売却に特化した不動産会社に問い合わせすることが重要です。

仲介か買取をどのように判断するか？

ワンルームマンションを売却する際、結論、買取による売却がお勧めです。

仲介での売却の場合、物件の状態によっては修繕しないと売れなかったり、買い手がつくまで時間がかかる、場合によっては価格交渉も発生します。

ワンルームマンションを売却したい人は、忙しいサラリーマンでしょうから、そこに手間をかけるのは本末転倒です。

買取の場合は、物件の状態に関係なく、業者が買い取ってくれて、あとのことは業者が責任を持って対応してくれます。

買取スピードも早い会社は即日ですし。価格はあまりにも安い業者はNGですが、真っ当な会社であれば、相場通りの金額で買い取ってくれるでしょう。

仲介の場合は仲介手数料がかかるので、実質金額に大きな差は発生しないケースも多いです。

ワンルームマンションを高値で売却する6つのタイミング

ワンルームマンションを高値で売却するためには、以下の6つのタイミングがベターです。

• 購入後、最低でも5年は保有する
• 競合が類似物件を希望価格より高く売り出したとき
• 路線価が急上昇しているとき
• 家賃相場よりも高い家賃で契約できているとき
• 賃貸中に売り出す
• 収支のマイナス幅が大きくなりそうなとき

それぞれ見ていきましょう。

購入後、最低でも5年は保有する

不動産投資は、購入後一定期間保有するのが基本です。探せば例外はありますが、あくまで例外です。

よく購入後1、2年で売却して損をしたという方がいますが、不動産は取得する際に物件価格の6〜8%、売却する際にも不動産仲介料など多額の費用がかかるので当然です。

利益を出すためには、上記費用が吸収できる家賃収入と売却益が必要になるため、少なくとも5年近くは保有したうえで売却を検討しましょう。

不動産は時間をかければ必ず利益が出る

不動産投資は、時間と共に、残債が順調に減っていきます。一方、都市部の物件は資産価値が下がりづらいため、物件の資産価値が残債を上回るときが必ず訪れます。そのため不動産投資の初期費用分も時間と共に回収でき、その後も保有することで利益が生じてきます。

上記の期間の目安として5年~10年という時間が必要になるため、最低でも5年は保有した方がよい、ということになります。

競合が類似物件を希望価格より高く売り出したとき

競合する類似物件が、あなたが希望する売却価格より高く売り出したときには、それだけの売却益が期待できるということになります。

そんなときは、あなたの物件所在エリアに人気が集まっており、他の投資家も注目している可能性が高いと言えるでしょう。

競合と同額前後で売り出して、購入希望者が現れた際に取引を円滑に進めるために若干の値引きをすることもできます。

路線価が急上昇しているとき

路線価とは、国税庁が発表する主に相続税や贈与税を計算するための基準となる土地の価格です。あなたが所有している不動産のエリアの取引事例価格が高騰すると、この路線価も高騰する傾向にあります。

そんなときは、物件を売却するチャンスかもしれません。こういうときは、慌てて売却する必要はありませんが、物件の家賃収入が増加する可能性を感じられない環境であれば、売却を検討しても良い時期と言えるでしょう。

家賃相場よりも高い家賃で契約できているとき

不動産投資は家賃収入を得ながら資産形成していく投資です。そのため、家賃収入の増加は物件の価値が上がる根拠になります。

もし、あなたが所有している物件の家賃が、周辺の家賃相場よりも高い家賃で契約できている場合は、物件価格も上昇しやすい傾向にあると推測できます。

賃貸中に売り出す

ワンルームマンションなどの賃貸物件を所有している場合、空室時ではなく賃貸中に売り出す方が、売却しやすいと言えます。

特にワンルームマンションの場合は、実需よりも投資目線の顧客の方が圧倒的に多いため、購入後すぐに家賃収入が入る賃貸中の物件は売れやすいです。

ワンルームマンションを高値で売却する流れ7STEP

ここでは、ワンルームマンションを高値で売却する流れを以下の7STEPで具体的に解説します。

STEP1：事前準備をする

ワンルームマンションを売却する際には、まず売却価格を決める必要があります。賃貸物件の売却価格は、投資家目線の収益還元法と取引事例比較法で算出して決めるのが一般的です。

収益還元法

収益還元法とは「対象不動産が将来どの程度の収益をあげられるか」という収益性を算出した評価方法です。投資家に限らず不動産ローンを組む金融機関も算出する重要な指標で以下の2種類があります。

• 直接還元法
  不動産の価格を求める方法の一つで、費用性に着目した計算方法になります。計算式は簡単で以下のとおりです。

• DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）
  将来発生する収益と売買価格を、その発生時期に応じて現在価格で割り引くことで価格を求める方法で、収益性に着目した価格を求められます。

計算式は以下のとおりです。

割引率は立地や建物の耐用年数から求めるのが基本ですが、類似の不動産投資の事例を参照するケースもあります。

鉄筋コンクリートRC造の東京圏にあるワンルームマンションの耐用年数は、建物が47年、水回り・電気設備が15年で、平均して3%で見るのが一般的です。

【計算シミュレーション】

＜直接還元法計算例＞

不動産価格 = （120万円 – 20万円）÷ 0.04 = 2,500万円（直接還元法による評価価格）

＜DCF法計算例＞

〇収益の現在価値を計算（小数点第2位以下は四捨五入）

1年目の収益：120万円 ÷ (1 + 0.03) = 116.5万円・・・①

2年目の収益：120万円 ÷ (1 + 0.03)²  = 113.1万円・・・②

3年目の収益：120万円 ÷ (1 + 0.03)³  = 109.8万円・・・③

4年目の収益：120万円 ÷ (1 + 0.03)⁴  = 106.6万円・・・④

5年目の収益：120万円 ÷ (1 + 0.03)⁵  = 103.5万円・・・⑤

① + ② + ③ + ④ + ⑤ = +万円（将来5年間の収益からみた現在価値）・・・A

〇5年後に売却する場合の不動産価格（小数点第3位以下は四捨五入）

3000万円 ÷ (1 + 0.03)⁵ = 2,587.82万円（5年後のマンションの不動産価格）・・・B

A + B = 3,137.32万円（Bさんが5年後に売却する場合のDCF法評価価格）

以上の収益還元法シミュレーションからBさんはAさんが売り出すワンルームマンションを2500万円〜3137.32万円で購入する可能性があります。

取引事例比較法

対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法の一つです。実際に取引された事例に基づき査定するため、市場性に着目した手法になります。

この手法は国土交通省の「不動産鑑定評価基準」により、以下のとおり定義されています。

取引事例比較法は、不動産鑑定評価を基準としているため専門性が高く、評価方法は多岐に渡ります。詳細は割愛しますが、例えば東京圏のワンルームマンションの場合、近隣の類似取引事例を重視します。

詳しくは、仲介を依頼する不動産会社で「レインズ」に掲載されている取引事例を参照するのがもっとも正確といえるでしょう。そのため、レインズに掲載されている情報をガラス張りで開示してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

STEP2：売却にかかる費用を予算する

事前準備で不動産の売り出し価格に関する相場観が見えたら、売却にかかる費用を試算し、予算化しましょう。

売却時にかかる主な費用は以下のとおりです。

〇仲介手数料

下の表にある金額が仲介手数料の上限になります。

〇ローンの返済と返済に伴う手数料

不動産の売却時は、売却代金でローンを一括(繰り上げ)返済することになりますが、一括で返済する際に事務手数料が発生します。

手数料の相場は、3,000～5,000円になりますが、固定金利ローンを利用している場合は3〜5万円の手数料がかかります。

〇抵当権抹消登記費用

ローンを組むと、その金融機関が抵当権を設定するのが一般的です。売却して一括繰り上げ返済する際にはこの抵当権を抹消登記する必要があり、以下の費用がかかります。

1.建物の登録免許税1,000円

2.土地の登録免許税1,000円×2（部屋の土地、マンション全体の敷地）

3.司法書士報酬に8,000円～12,000円

〇売買契約書の印紙税

売却時に買主との間で締結する売買契約には以下の印紙税がかかります。

〇不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得は、以下の計算式です。

売却価格が購入価格に売却費用を加えた金額と比較して高額な場合は、上記計算式の所得税がかかります。

また、不動産譲渡所得税率は下の表のとおりに設定されています。

なお、不動産譲渡所得税は、売却した翌年に確定申告で納付することになります。

STEP3：物件査定をとり媒介契約を結ぶ

仲介の場合でも買取の場合でも、物件の売却査定を業者から取ります。ここでSTEP1の取引事例の最安値、中間値、最高値の事例も売却査定の裏付け資料として提出してもらうよう依頼しましょう。

また、仲介の場合は現在売り出されている類似物件の資料も合わせてもらって、競合物件を認識します。その上で、最終的に売り出し価格をいくらにするかを決定してください。

これらの資料を提出してくれる信頼できる不動産会社と一般媒介契約を2〜3ヶ月の契約期間で結びます。契約を継続する場合は、双方合意で自動更新する形にすれば問題ありません。

ここで異常に高い金額を提示する会社がいたら要注意です。売買契約の違約金詐欺の可能性があります。不安な方はLINEいただければ相談に乗れますよ。

STEP4：販売活動を開始する

ここからは、仲介による売却のみになります。取引事例と競合を認識し、売り出し価格を決め、仲介業者と契約したら、販売活動を開始するよう仲介業者に依頼しましょう。

仲介業者には、実際購入したいというオファーだけでなく、問い合わせ段階のものも報告するように依頼してください。

また、このとき「レインズ」に掲載するかどうかの判断も重要です。仲介業者が繋がりのある投資家などに案内しますが、その反応が良くなければ、レインズに掲載した方が早く売却できる可能性が高まります。

STEP5：買主と売買契約を結ぶ

あなたが希望する条件で購入申し込みがあれば、即座に売買契約を締結するよう仲介業者に依頼しましょう。もし、購入希望者の不動産ローンが通らなかった場合も想定して、購入申し込みの受付は継続してもらいます。

STEP6：決済と同時に引き渡す

購入希望者の不動産ローンの審査が通ると、いよいよ決済と物件の引き渡し日程の取り決めになります。これと同時に、あなたのローンの返済手続きを金融機関に申し込み、日程の調整です。買主から売買代金の決済と同時に、あなたのローンの返済・抵当権設定の抹消、物件の名義変更が同時に行われます。

STEP7：確定申告を行う

無事取引が完了したら、翌年の2月16日〜3月16日の間に確定申告を行うことになります。

売却益が大きく出て節税したい場合は、売却年の同年内に買い替え物件を購入してその費用を経費化する必要があるので、注意しましょう。

ワンルームマンションを高値で売却する方法 | まとめ

ワンルームマンションを高値で売却する方法や流れをステップごとに解説しました。

不動産投資における、投資の成果は売却することか継続して家賃収入を得ることになります。売却益を得る戦略でワンルームマンションを購入する場合は、売却までの出口戦略も検討しておくと状況の変化にも備えられます。

売却か継続保有か何れの場合も1〜2年の超短期投資で成果は得られません。不動産譲渡取得税の問題もありますが、売却する場合は5年が一つの節目です。

売却して節税が必要であれば物件を買い替えるという戦略もあります。インフレ時代に突入しそうな昨今、不動産投資はインフレ対策としても有効ですから、これから不動産投資を始められる方も、ぜひ検討してみましょう。